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¿Deberías dejarles la casa a tus hijos?
Antes de legarles tu hogar a tus herederos, considera estas cinco preguntas clave.
Tiempo de lectura: 7 minutos
Sjoerd van Leeuwen
Puntos principales
- Pregúntales a tus hijos si vivirían en la casa, la pondrían en alquiler o la venderían antes de decidir cómo heredársela.
- La propiedad compartida puede generar disputas sobre gastos, mantenimiento y cuándo vender la propiedad.
- Tu testamento, los documentos del fideicomiso y la escritura de la casa deben estar alineados para que no haya confusión sobre quién hereda la propiedad después de que mueras.
Para muchos padres, la casa familiar es donde criaron a sus hijos y construyeron décadas de recuerdos. Además, a menudo es su activo financiero más grande. Pasarla a la próxima generación puede parecer la elección natural, pero hay consideraciones importantes antes de legarles tu hogar a tus hijos.
“La mayor idea equivocada es que dejarles la casa a los hijos automáticamente es un regalo”, dice James Comblo, socio de Prosperity Capital Advisors en Fishkill, Nueva York. “A veces lo es”, dice, “pero a veces lo que el padre considera como un legado, los hijos lo ven como una carga”.
Los impuestos, los planes de jubilación, la dinámica familiar y las propias expectativas y deseos de tus hijos pueden influir en si tiene sentido dejarles tu casa. Antes de decidir qué hacer, los expertos recomiendan considerar estas cinco preguntas.
¿Tus hijos vivirán en la casa o la venderán?
David Handler, abogado especializado en fideicomisos y sucesiones y socio de Kirkland & Ellis en Chicago, dice que los padres a menudo hacen dos suposiciones erróneas. La primera es suponer que, una vez ellos mueran, sus hijos querrán vivir en la casa. “Por lo general, ya tienen sus propias casas y quieren el dinero de la venta”, dice.
Los padres tampoco deberían suponer que sus hijos estarán de acuerdo sobre qué hacer con la casa, “especialmente si es una casa de vacaciones”, dice Handler. “Algunos quizás quieran conservarla y otros prefieran venderla”.
Shannon McNulty, abogada especializada en fideicomisos, sucesiones e impuestos en Village Law Firm en la ciudad de Nueva York, dice que los padres a menudo pasan por alto cómo será la propiedad compartida cuando les dejan su casa a más de uno de sus hijos. “Si es un solo hijo, no creo que sea un problema porque ese hijo puede vender la propiedad cuando quiera”, dice. “Si hay varios hijos, entonces creo que realmente tienes que pensar cuál es tu visión sobre cómo va a funcionar eso”.
Algunos padres imaginan que su casa permanecerá en la familia por generaciones, pero McNulty dice que rara vez así es como se desarrollan las cosas. “En alrededor del 90% de los casos, la propiedad simplemente se vende”, dice. “Ese es el resultado más sencillo”.
Habla con tus hijos adultos para saber qué quieren. ¿Alguno querría vivir allí, o todos querrían venderla (en inglés) y repartirse el dinero obtenido? ¿Querrían ponerla en alquiler y compartir las ganancias? Sus deseos pueden ayudarte a definir tu plan patrimonial.
Si un hijo quiere heredar la casa y los demás no, Handler dice que los padres pueden dejarle la propiedad a ese hijo y darles a los otros hijos dinero u otros bienes de valor similar.
¿Heredar la casa ayudará a tus hijos o les creará dificultades?
Los impuestos sobre la propiedad, el seguro, los servicios públicos, el mantenimiento y las reparaciones no desaparecen cuando cambia la propiedad. Y los hermanos podrían no estar de acuerdo sobre quién es responsable de las facturas.
Melissa Terranova, abogada especializada en planificación patrimonial y de patrimonio en Fox Rothschild en Princeton, Nueva Jersey, dice que ser copropietarios de una vivienda puede crear una serie de complicaciones legales, como disputas sobre el mantenimiento y los gastos, desacuerdos sobre cuándo vender o problemas derivados del divorcio o la muerte de un heredero.
McNulty ha visto surgir otro problema cuando los hermanos heredan una casa juntos. En algunos estados, los herederos pueden solicitar una orden judicial para obligar la venta de la propiedad. “Un hijo puede obligar a que se venda”, dice ella.
¿Has pensado bien en las consecuencias fiscales?
La forma en que les dejas tu casa a tus herederos también importa. Los padres pueden dejarles una casa a sus hijos al morir o transferir una participación de propiedad mientras están vivos al agregar a un hijo a la escritura, el documento legal que establece quién es dueño de la propiedad. Estas opciones tienen consecuencias fiscales diferentes.
Una ventaja fiscal para los hijos que heredan una casa tras la muerte de uno de sus padres es algo llamado ajuste al alza de la base fiscal. “El ajuste al alza de la base fiscal es algo que muchas familias no entienden del todo”, dice Deon Strickland, profesor de finanzas de Wake Forest University.
Cuando muere el dueño de una vivienda, la base fiscal generalmente se “ajusta” al valor justo de mercado de la casa en la fecha de su muerte. Si el heredero vende la casa después, el impuesto sobre ganancias de capital (en inglés) se basa en la diferencia entre el precio de venta y la nueva base fiscal ajustada al alza, no en el precio de compra del dueño original.
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McNulty da un ejemplo. Digamos que uno de los padres compró una casa por $200,000 que ahora vale $1 millón. Si muere y su hijo hereda la casa, su valor para fines fiscales se restablece a $1 millón. Si el hijo luego la vende por esa cantidad, por lo general no tendría que pagar impuesto sobre ganancias de capital por los $800,000 que la casa aumentó de valor durante la vida de su padre o madre.
En cambio, agregar a un hijo a la escritura de tu casa mientras estás vivo puede perjudicarlo económicamente cuando mueras. Eso se debe a que probablemente tu hijo no recibirá el mismo ajuste al alza de la base fiscal, lo que podría resultar en una factura más alta de impuestos sobre ganancias de capital cuando venda la casa.
Los padres también deben pensarlo muy bien antes de regalar una participación de propiedad en una casa que quizás necesiten para ayudar a pagar su propio cuidado en el futuro. Una casa puede servir como “una protección ante la necesidad de cuidados a largo plazo”, dice Strickland, porque potencialmente puede venderse para ayudar a cubrir las facturas médicas.
¿Está estructurado correctamente tu plan patrimonial?
Elegir quién hereda tu casa es solo parte de la ecuación. Tu testamento y los documentos del fideicomiso deben estar alineados con la escritura de la casa para que no haya confusión sobre quién hereda la casa después de que mueras.
La forma en que está titulada la casa, es decir, el nombre de quién figura legalmente como propietario, puede determinar si debe pasar por legalización testamentaria, el proceso supervisado por un tribunal para resolver una sucesión. Las reglas varían según el estado.
Terranova dice que un fideicomiso, un acuerdo legal que conserva y administra bienes para los beneficiarios, puede ofrecer más flexibilidad que dejarles una casa directamente a tus hijos. “Un fideicomiso estructurado correctamente puede ser una mejor solución que la propiedad directa”, dice ella. “Un fideicomiso puede establecer reglas sobre el mantenimiento, la ocupación, los gastos y la eventual venta de la propiedad”.
¿Has compartido tus planes con tus hijos?
Muchos padres nunca hablan sobre sus planes patrimoniales con sus hijos ni explican el motivo de sus decisiones importantes. Pero Strickland dice que tener esas conversaciones puede ayudar a establecer expectativas, evitar malentendidos y prevenir conflictos familiares después de que ya no estés.
“El asunto que tiene más probabilidades que cualquier otro de causar conflictos, entre tú y tus hijos y entre los propios hijos, es cuando los hijos tienen ideas preconcebidas de cómo será una herencia y las cosas no salen así”, dice él.
A veces, el plan patrimonial más claro también es el más sencillo: los padres que saben que sus hijos no quieren heredar su casa pueden especificar en su plan patrimonial que la casa se venda después de su muerte y que las ganancias se dividan por igual.
Sean cuales sean tus deseos, no esperes para poner un plan en marcha. Como dice Comblo: “El peor plan es no tener ningún plan”.
Los puntos principales fueron creados con la asistencia de IA generativa. Un editor de AARP revisó y refinó el contenido para garantizar su exactitud y claridad.
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