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El fraude de transferencia bancaria en bienes raíces: cuidado con los delincuentes que intentan robar tu pago inicial

A una pareja de Nueva Jersey le robaron casi $92,000. No son los únicos.

spinner image Ilustración de un hombre que corre hacia una casa que está debajo de una trampa de conejo
GETTY IMAGES

Joyce y Benjamin F., una maestra y un director escolar mayores de 60 años, estaban dispuestos a comprar una vivienda más pequeña en el 2017. Llevaban casi 25 años viviendo en su casa en Sparta, Nueva Jersey, y estaban contentos de haber encontrado una casa adosada de menor tamaño que estaba a la venta, ubicada cerca de sus hijos adultos y sus nietos, en la que podrían disfrutar de su jubilación.

Los cónyuges, quienes pidieron que no se revelara su apellido para proteger su privacidad, firmaron un contrato y se prepararon para el cierre de la venta; enviaron su pago de $91,500 mediante una transferencia bancaria al número de cuenta que su abogado de bienes raíces les había mandado por correo electrónico. Dos días después, se reunieron con su abogado y con el representante del vendedor para finalizar la venta, cuenta Benjamin, que ahora tiene 70 años. Pero después de que entregaron su comprobante de transferencia bancaria, el representante del vendedor dijo: “Esa no es nuestra cuenta”. El abogado preguntó: “¿Dónde consiguieron esa información?”.

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“Contestamos: ‘Nos las enviaste tú’”, recuerda Benjamin. “Él dijo: ‘Yo no les envié esa información’. Y entonces nos dimos cuenta de que tenía que ver con una estafa”.

Intentaron enseguida revertir la transferencia bancaria, pero ya era demasiado tarde.

Todos sus ahorros, así como el dinero que habían tomado prestado, habían desaparecido.

Ahora, seis años después, Benjamin explica: “Todavía estamos tratando de recuperarnos”.  

El efecto fue devastador. Pero pérdidas como esa, en las que los delincuentes interceptan y roban el dinero transferido para las compras de bienes raíces, son desafortunadamente comunes.

Una epidemia de fraude

“Ahora, es una epidemia”, dice Diane Tomb, directora ejecutiva de la American Land Title Association, la asociación comercial nacional de la industria de títulos inmobiliarios. “Hace cuatro años, nos enterábamos de casos como esos un par de veces al mes. Ahora es varias veces al día”.

Estos robos se realizan a través de estafas de correo electrónico empresarial fraudulento, una categoría de delitos que incluye el fraude relacionado con transferencias bancarias de bienes raíces. Las pérdidas denunciadas, relacionadas con estafas de correo electrónico empresarial fraudulento, aumentaron de más de $676 millones en el 2017 a más de $2,700 millones en el 2022, según el informe 2022 Internet Crime Report (en inglés) del Centro de Quejas de Delitos Cibernéticos del FBI (IC3).

Según el FBI, este tipo de estafa es “uno de los delitos por internet de más rápido crecimiento y más perjudiciales desde el punto de vista económico” y “una gran amenaza para la economía mundial”.

Si bien la agencia no desglosa esas estadísticas para precisar la suma de las pérdidas por fraudes relacionados con transferencias bancarias de bienes raíces, los expertos de la industria dicen que es un delito generalizado, pues las grandes cantidades de dinero en estas transacciones atraen a los delincuentes.  

“Si le preguntaras a cualquier persona de nuestra industria: ‘¿Cuál es la peor amenaza?’, te diría que es el fraude de transferencia bancaria”, señala Tomb.

Cómo funciona el fraude de transferencia bancaria de bienes raíces

Estos tipos de delitos a menudo comienzan cuando los delincuentes cibernéticos usan información de dominio público sobre propietarios de viviendas e información de registros públicos relacionada con bienes raíces para atacar. Así pueden enviar correos electrónicos selectivos y puntuales a alguien que participa en una venta, por lo general un agente de bienes raíces, un abogado de bienes raíces, un agente de título o, a veces, un comprador de vivienda. Podría ser un correo electrónico o un mensaje de texto de suplantación de identidad con un enlace que, al hacer clic, obtiene datos para iniciar sesión o descarga algún programa maligno. De esa forma, el malhechor puede controlar la computadora o la cuenta de correo electrónico de una persona.

Una vez que estos piratas informáticos obtienen acceso, monitorean la cuenta de correo electrónico, vigilan las instrucciones para el cierre, y las interceptan. Armados con la fecha y el importe de una próxima transferencia, se hacen pasar por una parte de confianza en la transacción y desvían las transferencias electrónicas a cuentas bancarias bajo el control del delincuente.

“A última hora, el comprador recibirá un correo electrónico que dice: ‘Se cambió el plan. Envíe su dinero aquí’”, explica Tomb, y agrega que “aquí” será una cuenta fraudulenta. El dinero se transfiere rápido para eludir el rastreo, a veces rebotando entre varias cuentas, con la ayuda de mulas de dinero, y por último al extranjero, según un reciente análisis de tendencias financieras (en inglés) sobre los correos electrónicos empresariales fraudulentos en el sector de bienes raíces realizado por la Red contra los Delitos Financieros del Departamento del Tesoro de EE.UU.

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“La mayoría de los compradores se enteran de que sus ahorros de toda una vida desaparecieron al llegar el momento del cierre de la venta”, dice Tom Cronkright, director ejecutivo de CertifID, una empresa de prevención de fraude de transferencia. “El notario encargado del cierre les pide el cheque, y el comprador dice: ‘¿De qué hablas? Hice esa transferencia bancaria la semana pasada’. Hay malas experiencias de cierre y luego las de este tipo: una crisis”.

Sin duda, si estás comprando una vivienda y nunca habías oído hablar de esta estafa, podría parecerte normal recibir un correo electrónico de apariencia profesional de alguien que dice ser tu agente de título, Bob (o alguien que trabaja para Bob), que se comunica contigo para ayudarte a transferir el dinero para el cierre.

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En una transacción de bienes raíces participan muchas personas, menciona Tomb, “y muchas veces, los compradores no conocen al agente de título hasta que están literalmente sentados a la mesa del cierre”.

Los agentes de título están en la mira

Los profesionales de bienes raíces también han sufrido grandes pérdidas debido al fraude de transferencia bancaria. Esto le ocurrió a Cronkright, quien en el 2015 era uno de los propietarios de una empresa de títulos inmobiliarios en Grand Rapids, Míchigan, y gestionaba una transacción grande de bienes raíces comerciales (la venta de una gasolinera). Su socio, Lawrence Duthler, y él recibieron un cheque certificado de $180,000 del comprador, lo depositaron y luego enviaron el dinero por transferencia bancaria al (supuesto) vendedor. Días después, el cheque fue devuelto por el banco.

Resulta que los delincuentes estaban manejando ambas partes del trato.

Ese delito aplastante llevó a Cronkright a un proceso de varios años que incluyó un litigio civil y la revelación de que este robo formaba parte de una estafa compleja coordinada por el líder en Norteamérica de Black Axe de Nigeria —una banda de crimen organizado con sede de operaciones en África occidental—, con la ayuda de una red de delincuentes en todo Estados Unidos.

Cronkright y Duthler lograron recuperar $140,000 del dinero perdido, como parte de su litigio civil contra quienes habían recibido los fondos desviados, pero “terminamos gastando más que eso en honorarios legales”, dice Cronkright.

Las víctimas por lo general solo pueden recuperar su dinero si el delito se descubre de inmediato. La otra función de CertifID, además de ayudar a los profesionales de la industria a evitar el fraude de transferencia bancaria, es ayudar a las personas a recuperar su dinero, cuando se puede. (Para escuchar una historia de fraude de transferencia bancaria con un final feliz, gracias a Cronkright, escucha este episodio del pódcast en inglés de AARP The Perfect Scam).

Los estragos económicos (y emocionales) que padecen las víctimas

Pero la mayoría de las víctimas son como Joyce y Benjamin: personas comunes que quizás estén gastando todos sus ahorros en un nuevo hogar. “Es algo que parte el alma”, dice Tomb. “Para la mayoría de las personas, esta es la mayor inversión que hacen en su vida y perder ese dinero les cambia la vida”.

“Cuando te han estafado de esta forma, es algo muy personal y vergonzoso”, señala Cronkright. “Te sientes atropellado, te sientes expuesto [...]. Trasciende la pérdida monetaria”.

Benjamin dice que cuando su esposa y él descubrieron la estafa, enseguida sintieron “incredulidad y un choque emocional” y estuvieron “enojados y muy deprimidos por mucho tiempo”.

Una lucha por justicia

La pareja había sacado una segunda hipoteca sobre su hogar para tener lo suficiente para pagar en efectivo por la nueva propiedad —un requisito del vendedor—, y luego pasaron la mayoría de los últimos seis años reduciendo esa deuda. “Ambos íbamos a jubilarnos en un par de años, pero eso arruinó todos los planes”, dice Benjamin. Él todavía trabaja a tiempo completo como director de una escuela, y Joyce siguió trabajando hasta septiembre del año pasado.

Mientras tanto, Benjamin ha pasado un sinnúmero de horas investigando estas estafas y las complejidades de su propio caso. Los cónyuges están demandando a su abogado de bienes raíces y a su agente por no haberles advertido sobre la amenaza del fraude de transferencia bancaria. La agente “omitió incluir el formulario de advertencia sobre transferencias bancarias de su agencia, que había que firmar y devolver junto con el contrato”, dice Benjamin. Además, ella también vulneró la seguridad de sus interacciones al usar sus dos cuentas de correo electrónico, la personal y la empresarial, para comunicarse con la pareja. Y, según sostiene la pareja, el abogado no se dio cuenta de que faltaba la advertencia.

Benjamin dice que lo único que les dijeron “era que sería un trato solo en efectivo y que se enviaría un correo electrónico con la información para la transferencia bancaria un par de días antes de la fecha de cierre que salía en el contrato”.

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El abogado de bienes raíces y la agente han alegado que no tenían ninguna responsabilidad legal de advertir a los compradores sobre la estafa, y trataron en vano de que se desestimara el caso. La pareja tiene programada la fecha del juicio para el mes entrante.

Benjamin hace hincapié en que hay una manera fácil de prevenir este delito: “En vez de tener la advertencia sobre estafas de transferencias bancarias oculta en el contrato, tanto el corredor de bienes raíces como el abogado deberían tener un formulario sencillo que diga: ‘No transfiera ni envíe ningún dinero a ninguna persona en ningún momento, incluso si piensa que conoce a la persona que está solicitando el dinero, sin antes comunicarse conmigo personalmente” en cierto número de teléfono.

Sugiere que el cliente y el corredor o el abogado firmen el formulario, y luego “hagan copias para todos y le entreguen personalmente el formulario al cliente”.

Prevenir el fraude de transferencia bancaria

La buena noticia es que ahora muchos profesionales de la industria de bienes raíces incluyen entre sus procedimientos informar sobre esta amenaza muy claramente.

Tricia Messerschmitt, una agente de bienes raíces por muchos años en Washington D.C., dice que su empresa, Compass, protege los correos electrónicos de sus agentes con autenticación de dos factores y otras medidas de seguridad. Y los agentes de su zona tienen la obligación de usar dos métodos para advertir a los compradores de viviendas sobre la amenaza del fraude de transferencias, agrega. “Hablamos con los clientes sobre esto”, dice, “y les damos seguimiento por escrito para informarles lo que está sucediendo y qué pueden hacer para protegerse”.

Un punto clave que Messerschmitt dice que siempre comparte con sus clientes: “Ni Compass ni ninguna de las empresas con las que trabajamos, las compañías de cierre inmobiliario, les enviarán en un correo electrónico no solicitado las instrucciones para una transferencia bancaria”.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) aconseja a sus miembros que tomen precauciones similares. Sugiere que los agentes de bienes raíces incluyan una nota debajo de su firma en los correos electrónicos para advertir a los clientes sobre la amenaza de fraude de transferencias, que empiece: “AVISO IMPORTANTE: No confíe nunca en las instrucciones de transferencia bancaria enviadas por correo electrónico...”.

Cómo protegerte contra el fraude de transferencia bancaria de bienes raíces

Habla con tu agente sobre la protección del dinero. La primera vez que hables con un agente de bienes raíces, pregunta cómo se transferirá el dinero de manera segura entre las partes, dice Cronkright. Sugiere preguntar: “‘¿Con qué empresa de títulos inmobiliarios trabajan? ¿Cómo les enviaré de manera segura el dinero? ¿Cómo sabré que el dinero estará seguro?’. El agente debería poder informar de forma descriptiva y concisa al consumidor sobre cómo se protegerán los fondos durante todo el proceso. Y si estás trabajando con un agente que no puede hacerlo, quizás te convenga buscar otro agente”.

Confirma toda la información de la transferencia bancaria en persona o por teléfono. “Nunca, jamás, envíes por correo electrónico ninguna información financiera, porque no está protegida”, dice Tomb. Y para confirmar esa información, llama al verdadero número de teléfono de tu persona de contacto; no uses un nuevo número que aparezca en el correo electrónico. Podrías estar llamando al delincuente, que, desde luego, confirmará esas instrucciones de transferencia bancaria fraudulentas.

Recuerda que tus instrucciones para enviar dinero no deberían cambiar. “Es muy inusual que las instrucciones de transferencia bancaria cambien a última hora, o que las instrucciones se envíen por correo electrónico”, menciona la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios en sus consejos en línea (en inglés) para evitar las estafas de cierre de hipoteca.

Protege tus cuentas con autenticación de dos factores. Eso agrega un nivel adicional de seguridad: para obtener acceso a tus cuentas, tienes que no solo escribir tu contraseña, sino además ingresar un código de autenticación que recibes por mensaje de texto, por teléfono o por correo electrónico. 

Qué hacer si pierdes dinero debido a un fraude de transferencia bancaria:

  • Mientras más rápido puedas reaccionar, mejor. Comunícate enseguida con tu banco y pide que emitan un aviso de cancelación (recall notice) para tu transferencia, sugiere (en inglés) la asociación de agentes inmobiliarios. Pero por lo general, las transferencias son irreversibles.
  • Presenta una denuncia al FBI por internet en IC3.gov y en la oficina del FBI más cercana. 
  • Llama a la Línea de ayuda de la Red contra el Fraude, de AARP, al 877-908-3360. Este recurso gratuito cuenta con especialistas en fraude capacitados que brindan apoyo y orientación sobre qué hacer a continuación y cómo evitar estafas en el futuro. La Red contra el Fraude, de AARP, también ofrece sesiones grupales de apoyo en línea.

 

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