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¿Deberías dejarles la casa a tus hijos?

Los planificadores financieros recomiendan contestar estas 5 preguntas antes de decidir.

Ilustración de una casa

ALISARUT/GETTY IMAGES

In English | Tu casa —con su bello jardín, estanterías de libros y bonitos recuerdos— es un tesoro para ti. Además, probablemente sea tu activo financiero más importante. Te gustaría que tus hijos la heredaran cuando ya no estés.

En muchos casos, no es solo el valor emocional de la casa lo que impulsa a la gente a cedérsela a sus herederos. Es el deseo de dejar un legado financiero (en inglés) también.

Pero ¿es una estrategia acertada? En muchos casos, sí, siempre que todos se lleven bien, que la casa no esté repleta de revistas National Geographic acumuladas durante 50 años y que no te importe que tus hijos la vendan inmediatamente después del funeral. Hablamos con varios planificadores financieros certificados (CFP) expertos en planificación patrimonial e identificamos cinco preguntas que deberías responder antes de decidir dejarle la antigua casa a la próxima generación.

1. ¿Vale algo la casa?

Por más que cueste creerlo en este mercado candente actual, algunas casas valen menos de lo que pagó el dueño. Durante la Gran Recesión, los precios de las viviendas cayeron un 27.4% y las casas languidecieron en venta durante meses. Si hace poco te mudaste a una vivienda más cara con una hipoteca costosa, tus herederos podrían adeudar más de lo que vale la casa si el mercado inmobiliario cae, y posiblemente tengan que pagar los servicios públicos, la hipoteca y los impuestos mientras esperan a que se venda.

Los herederos no tienen que aceptar la casa aunque la cedas en tu testamento. La deuda hipotecaria es entre el banco y los firmantes. Si la casa vale menos que el préstamo, el banco iniciará la ejecución hipotecaria y venderá la casa para recuperar lo que pueda. En caso de que los herederos quieran la casa, tendrán que asumir los pagos de la hipoteca o bien pagar el saldo adeudado, algo que tal vez no les brinde la felicidad que te imaginas. Si no deseas dejar la casa, probablemente sea una buena idea prepararlos para las opciones que se les presentarán cuando tú fallezcas.

Trata de ser considerado. “Si los padres deciden quedarse en su propia casa, podrían tomar medidas para dejar todo en orden antes de su defunción”, aconseja Gage Paul, CFP de Hudson, Ohio. “Pueden comenzar a despejar la casa, clasificando los recuerdos de la familia y botando lo que ya no sirve... Este proceso incluso podría iniciar la conversación con la familia acerca de las intenciones que tienen los padres para la casa y las instrucciones que desean que se respeten”.


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2. Los hijos, ¿quieren la casa?

En localidades donde los precios de las viviendas están desorbitados, tus hijos podrían apreciar de todo corazón heredar tu casa. “Aquí en la zona metropolitana de Boston, las familias jóvenes se ven forzadas a buscar viviendas accesibles lejos de la ciudad. Por lo tanto, agradecerán poder conseguir una vivienda por herencia o a un precio de compra razonable”, dice la CFP Catherine Valega. “En mi ciudad de Winchester, Massachusetts, muchos hijos heredan las casas de sus padres o se las compran a precios que no podrían pagar en el mercado inmobiliario, lo cual también es una gran estrategia”.

Por otro lado, si tus hijos están cómodamente instalados en otra parte, quizás no deseen mudarse al hogar de su infancia. O sencillamente tal vez necesiten dinero más de lo que necesitan tu casa. Para muchos herederos, tener que despejar y vender la casa es una carga, en particular si viven lejos, dice Rob Greenman, CFP de Portland, Oregón. Agrega también que “podría haber una preferencia por recibir una inversión líquida en lugar de bienes físicos que no reportan ingresos ni liquidez”.

3. ¿Se llevan bien tus hijos?

La mediana del valor de una vivienda en este país —es decir, el punto en que una mitad está por debajo y la otra mitad está por encima— es de $319,200.  Si tienes varios herederos y les vas a dejar una casa que vale unos cuantos cientos de miles de dólares, podría ser difícil para ellos decidir qué hacer.

“Si los hijos viven lejos de la casa familiar, lo que es más común hoy en día, pueden surgir desavenencias entre los beneficiarios —en especial si uno solo se encarga de todo el mantenimiento— ya que no estarían aprovechando el uso y goce completos de la vivienda destinada a la herencia”, señala Gregory Giardino, CFP de Hawthorne, Texas.

4. ¿A quién pertenece el título de propiedad de la casa?

Las leyes varían según el estado, pero para muchas parejas casadas, la vivienda típicamente es de propiedad conjunta con derecho de supervivencia (a veces llamada "copropiedad de matrimonio"), lo que significa que si un cónyuge muere, el otro se convierte en el único dueño de la casa. Si ambos cónyuges fallecen al mismo tiempo, la propiedad de la casa se decide de acuerdo con lo que estipularon en su testamento (o, si no lo tienen, de acuerdo con las leyes sobre sucesiones testamentarias del estado).

También será importante que los herederos decidan quién tendrá el título de propiedad de la casa y cómo operará ese derecho de dominio. ¿Qué ocurre si un heredero desea el dinero y los otros dos desean conservar la casa? En ese caso, los herederos que quieren la casa tendrán que comprarle la parte al heredero que no la quiere, ya sea en efectivo o mediante un contrato de financiamiento intrafamiliar. Obviamente el último recurso sería el sistema judicial, que típicamente no es el mejor lugar donde fomentar vínculos familiares.

Por último, hay que plantearse si existen gravámenes sobre la casa por deudas, tales como impuestos atrasados o préstamos no pagados, que deberán pagarse cuando cambia la propiedad de la casa. “Los hijos a menudo se sorprenden al enterarse de que hay deudas”, comenta Patricia Hausknost, CFP de Long Beach, California. “Si las deudas exceden el valor de la casa, conviene notificar al acreedor privilegiado sobre el fallecimiento y alejarse de ese asunto”.

5. ¿Cuál es el cuadro impositivo?

Cuando la casa se vende con ganancia, el Gobierno se lleva una parte. El monto de esa parte se decide en función de lo que se conoce como la "base de costo" de la propiedad. En pocas palabras, pagas impuestos sobre la diferencia entre lo que pagaste por la casa y el precio al que la vendiste. Pero no es tan sencillo. A los fines impositivos, también puedes añadir el valor de ciertos gastos —tales como renovaciones importantes— al precio de compra de la vivienda para aumentar tu base de costo y, a su vez, reducir la ganancia sobre la que deberías pagar impuestos. ¿Estás confundido? El IRS tiene mucha más información sobre cómo calcular la base de costo (en inglés). 

La base de costo se ajusta en caso de herencia. Según las leyes actuales, cuando alguien hereda una casa, la base de costo se ajusta con fines impositivos al valor de la propiedad en la fecha de fallecimiento de los padres o de la liquidación de la sucesión. En otras palabras, si los herederos venden la casa, no tendrán que basar su impuesto sobre las ganancias de capital en lo que los padres pagaron por ella. Supongamos que los padres compraron la casa por $50,000 en 1980 y que valía $319,200 el día en que se liquidó el patrimonio hereditario. Los herederos no ganarían utilidad alguna con la casa si la vendieran de inmediato y, por lo tanto, no adeudarían impuestos por ganancias de capital.

Los padres también podrían vender la casa hoy y, de conformidad con el código de impuestos actual, cada uno podría excluir $250,000 de las ganancias a fin del cálculo del impuesto a las ganancias de capital. Es decir, una exclusión de $500,000 de las ganancias para una pareja casada. Algunos padres se sienten tentados a transferir la propiedad de la casa a sus hijos en vida. "¡No lo hagas!", advierte Hausknost. Los herederos tendrán que pagar los gastos de la vivienda, incluida toda responsabilidad, y no les corresponderá el ajuste de la base de costo que corresponde a una herencia.

Cabe señalar que una de las características de la actual propuesta de reforma impositiva del presidente Joe Biden es eliminar el ajuste de la base de costo. “Desde una perspectiva financiera, sin la norma de ajuste, no habrá gran diferencia si el propietario original les deja la casa a sus herederos o la vende él mismo”, explica David Silversmith, CFP de Plainview, Nueva York. “Pero bajo la ley actual, les aconsejaría a mis clientes mantener la casa y dejársela a sus herederos”.

John Waggoner escribe para AARP sobre temas financieros, desde presupuestos e impuestos hasta el Seguro Social y la planificación de la jubilación. Anteriormente fue periodista para Kiplinger's Personal Finance y USA Today, y ha escrito libros sobre inversión y la crisis financiera del 2008. La columna sobre inversión de Waggoner para USA Today se publicó en docenas de periódicos durante 25 años.

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