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¿Enfrentas el fin del aplazamiento de tu hipoteca? Tienes opciones

Los prestamistas trabajarán contigo para que permanezcas en tu casa, si estás en proceso de "Forbearance", pero tú tienes que contactalos.

Casa de madera roja envuelta en billetes de $100 dólares

ISTOCK/GETTY IMAGES

In English | Algunos propietarios de vivienda pronto llegarán al final del período de 18 meses de aplazamiento o reducción de la deuda hipotecaria, y los prestatarios afectados por la pandemia tendrán que encontrar la forma de efectuar los pagos atrasados. Afortunadamente, la mayoría de los administradores de préstamos no quieren embargar y ofrecen varias opciones de pago que pueden ayudar a mantener a los prestatarios en su casa.

¿Quién reúne los requisitos?

Si la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para Viviendas (Freddie Mac) o la Asociación Federal Nacional Hipotecaria (Fannie Mae) es dueña de tu hipoteca —y entre las dos son dueñas de aproximadamente el 80% de todas las hipotecas—, es posible que hayan suspendido temporalmente tus pagos de hipoteca por hasta 18 meses. El Congreso no especificó ninguna fecha límite para solicitar a estos dos gigantes hipotecarios el aplazamiento de un préstamo a causa del coronavirus, pero su regulador, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), ha fijado una fecha límite del 30 de septiembre del 2021. Si tu préstamo está asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA, parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.), el Departamento de Agricultura o el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA), la fecha límite para solicitar un aplazamiento inicial también es el 30 de septiembre.

Tu primer paso debería ser siempre comunicarte con el administrador de tu préstamo. Puedes ver en internet si Freddie Mac o Fannie Mae son propietarios de tu hipoteca (enlaces en inglés):

Recuerda, no es una cancelación del préstamo, es un aplazamiento o una reducción de pagos. Tú y el administrador aceptan reducir o suspender temporalmente los pagos hipotecarios, y el administrador acepta no embargar la propiedad durante ese tiempo. Sin embargo, todavía adeudas el capital y los intereses de los pagos que no hiciste.

Si el dueño o administrador de tu préstamo no es el Gobierno federal, pregúntale al administrador sobre las opciones de aplazamiento o reducción de pagos. De cualquier modo, si tienes dificultad para hacer los pagos debido a la pandemia, comunícate con tu administrador lo antes posible.

Alrededor de 1.6 millones de hipotecas están aplazadas debido a la pandemia, le dijo la compañía de tecnología y datos hipotecarios Black Knight a USA Today. Aunque eso es menos que los máximos que se vieron durante la pandemia, sigue siendo un número grande de hipotecas con problemas. Quienes tuvieron que solicitar el aplazamiento el año pasado pronto tendrán que empezar a evaluar sus opciones.


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¿Qué sucede a continuación?

Desde el punto de vista de un administrador, el resultado ideal sería que le entregaras un cheque por los pagos faltantes cuando termine el período de aplazamiento. Esto es inusual, particularmente si adeudas el equivalente a 18 meses de pagos hipotecarios.

Generalmente, los administradores ofrecen una variedad de opciones de pago basadas en tu capacidad de pago. Están en el negocio de administrar préstamos, no de manejar bienes inmuebles embargados, y usualmente quieren llegar a un acuerdo contigo. Las siguientes son opciones comunes que un prestamista podría ofrecer:

  • Plan de pagos: el administrador te preguntará si puedes pagar en tres a doce meses la cantidad que no pagaste durante el aplazamiento.
  • Pago al final del préstamo: el administrador te preguntará si puedes continuar pagando la hipoteca como lo hacías antes. De ser así, el administrador aplicará los pagos de aplazamiento como una suma global al final del préstamo, normalmente sin incurrir en intereses. Con el tiempo, puedes refinanciar la hipoteca o vender la casa y pagar el capital, junto con el saldo que estaba en aplazamiento.
  • Pagos extendidos: si puedes hacer los pagos como los hacías antes de que empezara la crisis global, el prestamista podría ofrecer extender la hipoteca. Esto significaría intereses adicionales y un período de pago más prolongado, pero igual que con el pago al final del préstamo, también puedes refinanciar la hipoteca o pagar el saldo cuando vendas la casa.

Una cuarta opción sería que el prestamista te ofrezca una nueva hipoteca con un plazo de 40 años, lo que reduciría el monto de tus pagos mensuales. El plazo máximo de una hipoteca normal es de 30 años. Algunos prestamistas ya ofrecen hipotecas de 40 años, pero no son muy comunes. Una hipoteca de 40 años aumentaría la cantidad de intereses que pagarías durante el plazo del préstamo. Si tuvieras una hipoteca de $250,000 a 30 años, con una tasa de interés del 3.125% y la refinancias a un pagaré de 40 años con la misma tasa de interés, terminarías pagando $52,700 adicionales en intereses.

Si tu período de aplazamiento termina y simplemente no te sirve ninguna de estas soluciones, probablemente tendrás que vender tu vivienda. Por el lado positivo, el sólido mercado inmobiliario ha elevado los valores de las casas. El índice nacional de precios de vivienda en Estados Unidos, de S&P Case-Schiller, ha aumentado un 16.6% en los últimos 12 meses, e incluso si has estado en tu casa por un corto tiempo podrías obtener suficiente de la venta para generar ganancias.

Si no puedes vender el préstamo por la cantidad que debes, quizás puedas darle al prestamista lo que se conoce como "escritura a cambio de ejecución hipotecaria"; en otras palabras, le devuelves la casa al administrador para saldar la deuda. Generalmente, el administrador requerirá que la casa esté en buenas condiciones y limpia; algunos incluso ofrecerán hasta $3,000 en costos de mudanza. También podrías hacer una venta al descubierto, que es vender la casa en el mercado abierto a un precio menor a lo que debes, pero aceptable para el administrador.

Si tienes dificultades económicas, habla con el administrador de tu préstamo sobre tus opciones. Quizás puedan encontrar una manera mutuamente aceptable para evitar la ejecución y el desalojo, que sería el peor de los casos. Responde a las notificaciones que recibas por teléfono o por escrito. El fin del aplazamiento puede ser un reto, pero no lo hagas más difícil ignorando la realidad.

John Waggoner escribe para AARP sobre temas financieros, desde presupuestos e impuestos hasta el Seguro Social y la planificación de la jubilación. Anteriormente fue periodista para Kiplinger's Personal Finance y USA Today, y ha escrito libros sobre inversión y la crisis financiera del 2008. La columna sobre inversión de Waggoner para USA Today se publicó en docenas de periódicos durante 25 años.

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