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Protesta contra el impuesto inmobiliario

Luchando en contra del valor inflado a la depreciación.

In English | Si hay alguien que sabe lo que vale su casa es Rose Anne DeSantes McLarnon, agente de bienes raíces de Nueva Jersey, quien comenta que claramente no es el valor inflado que le asignaron los tasadores locales el año pasado, en medio del peor colapso habitacional desde 1930.

La casa de cuatro dormitorios de los McLarnon, situada a orillas de un lago, apenas en las afueras de Atlantic City, ha perdido, calcula ella, un tercio de su valor de mercado desde que se mudara, hace tres años, junto con su marido. Por lo que se horrorizaron cuando abrieron la factura del impuesto inmobiliario, de más de $9.100. "La factura del impuesto inmobiliario aumentó y el valor de nuestra casa disminuyó”, indica Rose Anne, de 59 años.

En las comunidades de todo el país, cada vez más propietarios como los McLarnon están luchando contra las facturas del impuesto inmobiliario, que se mantienen elevadas y en aumento, aun cuando los precios de una casa promedio se han venido abajo —un 22% entre el 2006 y 2009—, según la National Association of Realtors (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios).

Muchos propietarios, incluidos los jubilados quienes viven de ingresos fijos, han contado con un alivio financiero en forma de facturas de impuestos más bajas.

Pero, agrade o no, los gobiernos locales dependen del impuesto inmobiliario para cubrir los gastos de las escuelas, policía, recolección de basura, bibliotecas, relleno de baches y otros servicios y cosas esenciales para la vida cívica.

Los funcionarios tienden a mantener las tasas impositivas inmobiliarias elevadas para alcanzar a cubrir los gastos de cada mes, en lugar de reducir algunos servicios: el 25% de las ciudades estadounidenses han aumentado el impuesto inmobiliario durante el año fiscal 2009, según la National League of Cities (Liga Nacional de Ciudades), un grupo de apoyo y defensa de derechos del consumidor. Hace apenas unas semanas, los funcionarios de Filadelfia aumentaron este impuesto en un 9,9%.

“Sólo porque las tasaciones disminuyan no significa que los impuestos también lo vayan a hacer”, indica Kim Rueben, miembro sénior del Urban Institute, un grupo de investigación de Washington. Al mismo tiempo, comenta: “Los gobiernos locales son conscientes del hecho de que los propietarios pueden protestar”.

Los inicios de una sublevación se pueden hallar en, al menos, seis estados. En algunos, se ve el descontento de los residentes con la oleada de apelaciones a las tasaciones realizadas: en Dade County, Miami, Florida, se presentaron 10.091 el año pasado, en contraste con las 5.653 presentadas en el 2007.

En otros lugares, los propietarios están organizando grupos de protesta, como uno en Gaylord, Michigan, que llevó sus propios números a las ventas de propiedades locales para fundamentar que las tasaciones eran injustamente elevadas.

Esos grupos de protesta argumentan que los funcionarios deben equilibrar sus presupuestos en forma responsable, no a expensas de los propietarios. La National Taxpayers Union (Unión Nacional de Contribuyentes), grupo de apoyo y defensa del consumidor, indica que hasta el 60% de los hogares estadounidenses están tasados por encima de su valor real.

La tensión refleja una crisis nacional en las finanzas de los gobiernos locales que, a menudo, se ve eclipsada por el enorme déficit del gobierno federal; pero su impacto es más inmediato debido a que los gobiernos locales deben equilibrar sus presupuestos. Las rentas públicas locales de cualquier tipo —incluida la recaudación fiscal proveniente de los ingresos, el comercio, los hoteles y las ventas—, están bajas debido a la recesión. El condado de Los Ángeles, por ejemplo, enfrenta una brecha de $510 millones este año y está proponiendo recortes en bibliotecas, servicios sociales y atención sanitaria.

Seguramente, no está aumentando este impuesto para todos los ciudadanos; mucho depende del estado en el que uno viva. En 1978, mediante un levantamiento, los propietarios de viviendas de California consiguieron la aprobación de la Propuesta 13, que, entre otras cosas, aplicaba al impuesto inmobiliario un tope del uno por ciento del valor de mercado de la propiedad al venderla. Muchos estados tienen controles similares, mientras que en otros, los gobiernos locales tienen, esencialmente, la libertad de aumentar los impuestos en tanto lo hagan mediante un mecanismo abierto.

En el 2008, el impuesto inmobiliario promedio en Estados Unidos era del uno por ciento del valor de la propiedad, o $2.000 sobre una casa de $200.000, indica Gregory Ingram, presidente del Lincoln Institute of Land Policy (Instituto Lincoln de Políticas de Suelo), un grupo de investigación sin fines de lucro, de Cambridge, Massachusetts. Pero según la fundación Tax Foundation, los impuestos varían exageradamente de estado a estado: $188 al año en Luisiana, $6.320 en Nueva Jersey.

Quincy, Mass., es una de las muchas comunidades en las que los impuestos han aumentado a pesar de los tiempos difíciles. “Mucha gente ha perdido su empleo y está teniendo problemas para mantenerse al día con las hipotecas —indica Joe Finn, un tasador independiente del lugar—. Les está costando obtener cosas básicas como alimentos". Y, encima, les llega una factura de impuestos más elevada por su propiedad.

Otro motivo por el que los impuestos permanecen altos en un mercado en baja son las demoras burocráticas: las tasaciones deben hacerse sólo cada dos o tres años, o cuando se vende una casa. Como resultado, en el 2010, los propietarios pueden estar pagando impuestos basados en tasaciones del año 2007, en que alcanzaron su máximo valor histórico.

Mark Walsworth, de 46 años, de Ginebra, Ill., es uno de los muchos estadounidenses que optaron por apelar una tasación. Su casa unifamiliar de cuatro dormitorios fue tasada en $524.000, pero asegura que difícilmente la podría vender en $450.000. Su apelación disminuyó en unos $500 su factura impositiva inicial de $11.700.

“No me opongo a pagar lo que me corresponde de impuestos a un valor justo, pero tiene que ser una valoración justa y precisa”, indica Mark Walsworth.

Opiniones similares están llevando a la aparición de nuevas apelaciones en muchas comunidades. El condado de Clark, Nevada, por ejemplo, obtuvo niveles récord: 8.302 apelaciones durante el año fiscal 2010-2011, según un funcionario de la oficina de tasaciones del condado, contra 1.370 en el 2008-2009. En Nueva Jersey, el Tribunal Tributario estatal informa que recibió más de 16.000 reclamos por tasaciones entre el 1.° de julio del 2008 y el 30 de junio del 2009, el número más alto desde 1992.

En algunos lugares, los grupos de protesta están trabajando para elevar aun más esa cantidad. Barbara Payne, directora ejecutiva de Fulton County Taxpayers Foundation (Fundación de Contribuyentes del Condado de Fulton), de Atlanta, que cuenta con más de 10.000 miembros, comenta que su grupo ha realizado seis talleres este año para enseñarles a los propietarios cómo presentar una apelación.

El impuesto inmobiliario aumentó en el 2008 y 2009, comenta, y ahora ha comenzado a bajar, pero no lo suficiente. “El condado de Fulton estaba muy retrasado en la corrección de los valores tasados —indica Payne—. La gente debería estar recibiendo reducciones masivas a todo nivel. Se trata del valor justo de mercado. No tiene nada que ver con castigar al condado ni con perder dinero”.

En Gaylord, Michigan, parte del condado de Otsego, se supone que tasan las casas en forma anual al 50% del valor de mercado. Pero Bill Martella, agente de bienes raíces comercial, indica que las casas entran al mercado a precios menores que eso “y ni aun así se venden”.

Entonces, el grupo Otsego Taxpayers for Accurate Assessments (Contribuyentes de Otsego para Tasaciones Justas), formado en noviembre del año pasado, realizó un estudio con datos del servicio de listado múltiple, una base nacional de datos para agentes inmobiliarios. Las cifras correspondientes a 292 propiedades vendidas desde octubre del 2008 hasta septiembre del 2009 mostraron una sobretasación promedio del 21%, concluyó el estudio.

Debbie Dunham, tasadora de Gaylord City, cuestiona esos hallazgos diciendo que el estudio ignora las ejecuciones hipotecarias y muchas otras ventas que se realizan a precios que no responden al mercado.

Algunos expertos argumentan que no considerar las ejecuciones hipotecarias es inaceptable. “No sé si ese argumento siga siendo realista cuando lugares como California y Nevada tienen índices de ejecuciones hipotecarias de hasta el 50%”, indica Kim Rueben, del Urban Institute.

En Nueva Jersey, los McLarnon se sumaron a la sublevación y obtuvieron un alivio que fue muy bienvenido. Su apelación resultó en una tasación más baja que redujo $1.600 de la factura impositiva inicial de $9.100. 

Carole Fleck es redactora sénior de AARP Bulletin.

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