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Una propietaria ahorra miles de dólares al año con exenciones al impuesto sobre la propiedad

Una madre soltera y su hijo explican cómo redujeron su cuenta tributaria.

Álvaro Obregón parado cerca a su casa

CALLIE LIPKIN

“El trabajo de toda su vida”: Álvaro Obregón muestra con orgullo la casa propiedad de su madre.

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En 1967, Felicitas Obregón se mudó junto con su marido, Jesse, y su hijo Álvaro, de un año, a un apartamento en el vecindario de Pilsen, en Chicago, para comenzar allí su nueva vida. Tres años después, ante la muerte de Jesse, Felicitas se vio obligada a proveer el sustento de su hijo y a criarlo sola.

Más de medio siglo después, Felicitas, de 90 años, todavía vive en el mismo edificio de tres pisos y tres apartamentos, una estructura de ladrillos rojos con un gran patio delantero. Sin embargo, ya no alquila, sino que es la propietaria de todo el edificio.

Su historia es un caso inspirador de trabajo duro, ahorro y determinación. Pero no estaría completa ni sería precisa si no incluyera un capítulo extrañamente inspirador sobre algo mucho más impersonal: los impuestos sobre la propiedad.

Las exenciones a los impuestos sobre la propiedad (en inglés), disponibles en la mayoría de los estados para personas de 65 años o más, le han permitido a Obregón conservar su casa mucho tiempo después de jubilarse. Su experiencia, a su vez, inspiró a Álvaro, quien ahora tiene 55 años, a ayudar a que otros miembros de su comunidad redujeran sus impuestos a la propiedad, e incluso a que utilizaran un proceso disponible para prácticamente todos los propietarios de vivienda en el país: el cuestionamiento del valor de tasación de su vivienda.​

La mayoría de los contribuyentes pueden tener una posibilidad real de reducir los impuestos sobre la propiedad, algo que raramente sucede con otros gravámenes gubernamentales. Los esfuerzos de Felicitas y Álvaro son una lección para los adultos mayores que son dueños de una vivienda —o planean serlo— sobre el poder que tienen para controlar su impuesto sobre la propiedad.​

El camino a ser dueño de tu casa

Álvaro Obregón en los años setenta al lado de su madre Felicitas

Cortesía Álvaro Obregón

Álvaro Obregón y Felicitas en los años setenta.

Como madre soltera, Felicitas tuvo varios trabajos en una fábrica de artículos de cuero. Además de mantenerse a ella y a Álvaro, y de enviarle dinero a su familia en México, ahorraba efectivo con la esperanza de comprar una casa. “Quería tener mi propia casa, grande o pequeña”, dice. “Era viuda y no quería estar mudándome de un sitio para otro”. Cuando, luego de 19 años de trabajar en la fábrica de cuero, su empleador le pidió que aceptara una reducción de salario, ella renunció. Durante los 20 años siguientes —hasta que se jubiló a la edad de 72— viajó en autobús una hora de ida y una de vuelta a su trabajo en una imprenta donde inspeccionaba las tarjetas con muestras de colores de pinturas. “Mi mamá tenía una vista de lince”, dice Álvaro. “Podía detectar toda clase de defectos pequeños”.​

En 1997, cuando Felicitas tenía 65 años, su sueño de tener casa propia se hizo realidad. Su tío, a quien le había estado alquilando el apartamento, le vendió el edificio de tres unidades. “Cuando lo miro, veo su trabajo de toda una vida”, dice su hijo. “Este edificio significa tanto para ella porque es el sitio al que nos trajo mi padre, y fue el primer hogar verdadero de nuestra familia”.​

Aquí es donde entran en juego las ventajas impositivas. Cuando Felicitas se jubiló, sus únicos ingresos eran los beneficios del Seguro Social y el dinero que cobraba de alquileres, lo cual no alcanzaba a cubrir sus gastos de subsistencia, el mantenimiento del edificio y los impuestos inmobiliarios. Pero por su edad, pudo beneficiarse de dos programas de alivio tributario que están disponibles en el lugar donde vive: una exención para adultos mayores, que reduce los impuestos sobre la propiedad para personas de 65 años o más, y un beneficio de congelamiento para adultos mayores, que fija el valor ecualizado de tasación de la propiedad para las personas de 65 años o más cuyos ingresos están por debajo de un cierto nivel (actualmente, $65,000).

Debido a ello, la cuenta de impuestos sobre la propiedad de Felicitas se redujo en al menos $3,000 al año con respecto a lo que pagaría sin esas exenciones, estima Álvaro.

Y es probable que esos ahorros anuales aumenten. Pilsen era un vecindario de gente trabajadora cuando la familia Obregón se estableció allí, pero desde entonces el valor de las viviendas se ha disparado. En el 2018, un columnista de la revista Forbes llamó al área uno de “los 12 vecindarios más geniales del mundo”. Justo al lado de la casa de Felicitas se está construyendo un edificio de condominios de un millón de dólares, y los precios de la mayoría de los condominios y las casas pequeñas en el vecindario cuestan actualmente alrededor de $300,000 o más. “A pesar de haber trabajado 40 años en fábricas, mi madre no recibe ninguna pensión y su dinero no le alcanzaría para vivir donde vive”, explica Álvaro. El hecho de tener la exención para adultos mayores y el beneficio de congelamiento “me ha ayudado muchísimo”, dice Felicitas. “Me ha permitido ahorrar dinero para otros gastos, como mis medicamentos, las citas médicas y otras cosas esenciales”.​


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Cómo funcionan estos beneficios

La mayoría de los estados otorgan beneficios tributarios a los propietarios de vivienda que tienen 65 años o más a través de programas que podrían ahorrarles cientos de dólares al año. Pero muchas de esas exenciones están infrautilizadas, observa Adam Langley, un director adjunto del Lincoln Institute of Land Policy y coautor de un informe reciente sobre las exenciones al impuesto sobre la propiedad. “Muchos adultos mayores no tienen conocimiento de estos programas o no cumplen con las fechas límite para presentar una solicitud”.

Según Álvaro, eso es lo que sucede en su comunidad, especialmente entre las personas cuyo primer idioma no es el inglés. Las consecuencias pueden ser catastróficas. “Me parte el corazón ver que algunas personas pierden lo que han obtenido con el trabajo de toda su vida porque no pueden costearlo y no completaron los formularios de exención”, dice. (Para mantener el beneficio de congelamiento para adultos mayores, Felicitas debe presentar un formulario de declaración de ingresos todos los años). ​​A partir del 2010, en su puesto como director de servicios a los votantes para un comisionado del condado de Cook, Álvaro trabajó para ayudar a expandir el conocimiento sobre estos y otros beneficios que podrían ser difíciles de identificar. “Trataba a todas las personas que venían a mi oficina como si fueran mi madre, porque sabía cómo es esa lucha”, dice. Ese trabajo continuó cuando, en el 2016, se unió a AARP Illinois como subdirector estatal, donde se concentró en la defensa de derechos y las tareas de difusión. “Antes de trabajar en el condado, no me había dado cuenta de lo fácil que es” obtener exenciones impositivas sobre la propiedad, dice. “Pero a cualquiera se le puede pasar completar el aviso de renovación, especialmente a los adultos mayores que reciben mucho correo basura”.​

Cómo contraatacar

Estos programas de exenciones para adultos mayores no son la única manera de reducir los impuestos sobre la propiedad, explica Álvaro. No es necesario esperar a tener 65 años para aprovechar otra oportunidad. La esencia de esta estrategia es cuestionar el valor de tasación de tu hogar, que la ciudad o el condado determina regularmente, por lo general cada año. Si tu tasación parece muy alta, normalmente existe un proceso claro para presentar una apelación.

Este es el proceso en el condado de Cook (para tu caso específico, consulta con la oficina del tasador de tu ciudad o condado o con la oficina del tesorero para conocer los requisitos en tu área): las propiedades se tasan cada tres años; hay un plazo de 30 días ese año (y en los años sin tasación también) para presentar una apelación. Antes de ese período y durante el mismo, “los abogados te envían muchas cartas en las que ofrecen sus servicios para cuestionar la tasación en tu nombre, y se quedan con un porcentaje de lo que ahorres”, dice Álvaro. “En la mayoría de los casos, no necesitas la ayuda de un abogado, especialmente en esta etapa inicial”.​

Para comenzar el proceso, normalmente inicias sesión en el sitio web de la oficina del tasador y examinas la información sobre tu propiedad para confirmar que no contenga errores (entre otras cosas, que la superficie indicada o la cantidad de dormitorios sean correctas). Para corregir cualquier error, puedes cargar documentos de prueba (por ejemplo, una tasación). “Toda información que describa la propiedad será útil”, observa Scott Smith, un vocero de la oficina de tasación del condado de Cook. Si tu apelación está basada en el precio de una venta reciente, puedes presentar los documentos de compraventa. Si piensas que tu hogar está sobrevaluado con respecto a propiedades similares, con la ayuda de unos filtros puedes hacer una búsqueda en línea de propiedades que tú crees son comparables. En la apelación puedes incluir hasta seis propiedades comparables que se hayan vendido recientemente. (Es posible que en otras áreas no existan esas herramientas. En ese caso, tendrás que buscar las propiedades comparables tú mismo u obtenerlas de un agente inmobiliario local).

Si pierdes en el primer intento, puedes apelar en línea a una junta de revisión. Esto también puedes hacerlo tú mismo. (Puedes solicitar una audiencia si es difícil explicar tu caso o presentar pruebas de otra manera). “He visto muchos casos en los que el tasador niega la apelación, pero cuando el propietario apela ante la junta de revisión, esta es aprobada”, dice Álvaro.​

Si pierdes la apelación ante la junta, tienes una oportunidad más: puedes presentar tu caso ante el tribunal del condado de Cook o ante la Junta de Apelaciones de Impuestos a la Propiedad de Illinois. “Allí es donde probablemente necesites un abogado”, agrega Álvaro.


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Si bien los plazos y procesos para presentar una apelación varían en todo el país, por lo general puedes obtener ayuda de la oficina del tasador o de los funcionarios electos locales, dice. Es posible que en tu área también haya ayuda de entidades sin fines de lucro, como el programa Property Tax-Aid de AARP Foundation (en inglés). “Cada estado aplica impuestos en forma diferente, por lo que debes averiguar cómo funciona en tu caso”, aconseja Álvaro.​

Además, cada vez que tengas oportunidad de reducir tus impuestos sobre la propiedad, cuéntaselo a tus amigos. En una reunión habitual de adultos mayores en un parque cercano, dice, Felicitas siempre hablaba sobre los programas de beneficios impositivos para los propietarios, del mismo modo que hablaba de los sucesos locales. “Las personas deberían aprovechar estos programas. Para eso están”, insiste Álvaro. “Haz correr la voz”.​

Kimberly Lankford, una columnista de largo tiempo en Kiplinger’s Personal Finance, es la autora de Rescue Your Financial Life.