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Los impuestos sobre la propiedad en un mercado competitivo

Cuando los precios de la vivienda suben, también lo hacen tus facturas. Esto es lo que debes saber.

A la izquierda una casa en San Francisco, con impuestos de 18,675 en el 2020, y a la derecha una en la Florida con impuestos 789

CHRISTIAN BUCKLEY/VANGUARD PROPERTIES; SLADJA TEAGUE/FLORIDA HOMES REALTY & MORTGAGE

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No tienes que comprar o vender en el loco mercado de bienes raíces actual para que te afecte esta situación. El aumento de los precios de la vivienda —un 16% en todo el país en el último año, y aún más en ciertas áreas— amenaza con incrementar los impuestos sobre la propiedad en vecindarios enteros. Por lo tanto, un nuevo comprador de vivienda no solo se enfrenta a gastos mensuales potencialmente más altos de lo que sugiere la publicación de venta, sino que también el aumento podría suponer un nuevo estrés financiero para los propietarios establecidos.

También existe presión para aumentar los impuestos sobre la propiedad debido a las tiendas que cerraron y las oficinas que se desocuparon durante la pandemia. "El valor de las viviendas está aumentando y el de las propiedades comerciales está disminuyendo, por lo que tu parte del presupuesto local total podría aumentar", explica Daphne A. Kenyon, investigadora residente de política fiscal en el Lincoln Institute of Land Policy.

"Los impuestos sobre la propiedad son una de las mayores preocupaciones que tienen las personas cuando se acercan a la edad de jubilación", dice Michelle McBride, expresidenta de la National Association of County Collectors, Treasurers & Finance Officers. "Y es inteligente prestarles atención". Ya sea que busques comprar una vivienda o no, ten en cuenta estos puntos.

Mapa de impuestos sobre la propiedad por estado

La ubicación lo es todo

Los impuestos sobre la propiedad son relativamente sencillos: un tasador del Gobierno local determina el valor de tu vivienda y luego pagas un porcentaje de ese valor en impuestos. Pero el impacto de estos impuestos está lejos de ser uniforme. Las tasas de impuestos varían ampliamente de un estado a otro, e incluso de una ciudad a otra.

Piensa, por ejemplo, en una casa que actualmente tiene un valor de $350,000 en el suburbio de Beachwood, en Cleveland, Ohio. En el 2019 tuvo una factura de impuestos sobre la propiedad de $5,300. En la ciudad vecina de Shaker Heights, una vivienda similar tuvo una factura de $10,200, casi el doble que la de la vivienda a apenas algo más de una milla de distancia. Y si vamos a Montgomery, Alabama, una vivienda aún más grande que se vendía por $400,00 tuvo una factura anual de impuestos sobre la propiedad de solo $1,300.

En términos generales, las tasas de impuestos sobre la propiedad tienden a ser más altas en áreas urbanas, en regiones con menos establecimientos comerciales sujetos a impuestos, en comunidades con escuelas públicas bien financiadas y en estados con impuestos sobre la renta más bajos. En prácticamente todas las áreas, los apartamentos en condominio pagan la misma tasa de impuestos que las viviendas independientes.

Los compradores pueden pagar más que los vendedores

Si un propietario paga una cantidad determinada en impuestos sobre la propiedad, el siguiente propietario no pagará necesariamente lo mismo. Eso es particularmente cierto en un mercado en auge como el actual. En Florida, por ejemplo, una vez que se ha establecido que una propiedad es tu residencia principal, tus impuestos sobre la propiedad no pueden aumentar más del 3% al año, sin importar cuánto haya aumentado el valor de la vivienda. Sin embargo, una vez que vendes tu propiedad, ese límite se borra y el valor de tasación de la vivienda podría terminar siendo mucho más alto, basándose en parte en el precio de venta.

“Aquí es donde entra la sorpresa”, dice Kenyon. Para evitar el impacto de los impuestos sobre la propiedad al contemplar una compra, calcula los números en tu posible nueva ciudad o estado, asesórate e investiga el sistema local de impuestos sobre la propiedad para saber a qué exenciones puedes optar, aconseja Kenyon. Muchos Gobiernos locales ofrecen información y herramientas en sus sitios web, como una calculadora de impuestos sobre la propiedad, o puedes llamar a la oficina del tasador local para obtener información. Si no hay información a nivel local, comunícate con el departamento de ingresos del estado. "Tienes que hacer un pequeño trabajo de detective", señala Kenyon.

Con la edad vienen los descuentos

Casi todos los estados ofrecen algún tipo de exención fiscal para los propietarios mayores, normalmente cuando cumples 65 años, y a veces solo si eres un residente de bajos ingresos. Las exenciones pueden tomar muchas formas: un crédito, un reembolso o aplazamiento de impuestos, un congelamiento de los aumentos de tasas o incluso una reducción o un límite en el aumento del valor tasado de tu vivienda.

En Alabama, por ejemplo, los residentes mayores de 65 años están totalmente exentos del pago de impuestos sobre la propiedad, aunque pueden recibir una factura de impuestos del condado. Permanece alerta a las disposiciones especiales: en Massachusetts, puedes solicitar créditos retroactivos si te olvidaste de solicitarlos en un año anterior. Los condados de Colorado permiten a las personas mayores de 60 años reducir parte de su factura de impuestos sobre la propiedad trabajando como voluntarios en una agencia del condado. 

Puedes apelar

Los valores de las viviendas se reevalúan periódicamente a efectos fiscales, quizás cada dos años. Sin embargo, los resultados no siempre son justos. Por ejemplo, un estudio reciente descubrió que, en promedio, las tasaciones en todo Estados Unidos subvaluaban las viviendas más caras y sobrevaluaban las menos caras, lo que suponía una mayor carga para los propietarios con menos ingresos.

Si crees que tu vivienda ha sido valuada incorrectamente, puedes apelar la decisión. "En muchas ocasiones he visto que las apelaciones funcionan para personas de todas las edades", dice McBride. Los procedimientos de apelación varían según la ubicación (pueden ser en persona, en línea o una combinación de ambos), pero un buen lugar para empezar es el sitio web del tasador de impuestos del condado o municipio donde vives.

En primer lugar, asegúrate de que los datos de la propiedad que el tasador ha utilizado para valuar tu vivienda sean correctos, incluidos los pies cuadrados, el número de habitaciones y baños y el año de construcción. "Nuestra valuación es tan buena como nuestros datos", dice Greg McHenry, presidente de la International Association of Assessing Officers. Luego, solicita la hoja de comparables (también conocida como "comps") de tu ciudad para evaluar qué propiedades similares se utilizaron para calcular el valor de tu propiedad.

Los funcionarios de la ciudad pueden ser de más ayuda de lo que piensas, dice McBride. "En general, el Gobierno local está muy centrado en sus residentes". También puedes consultar las ventas recientes de viviendas comparables en tu vecindario en Zillow o preguntarle a un agente de bienes raíces. Pero ten en cuenta que una apelación también puede terminar aumentando la valuación. "Antes de presentar una apelación", advierte McBride, "es importante analizar la información". En lugar de hacer la apelación tú mismo, puedes contratar a un tasador autorizado que te cobrará unos honorarios o trabajará por una parte de lo que ahorres. Un agente de bienes raíces local puede conocer a alguien que esté familiarizado con tu área.

Hay recursos disponibles

Ayuda habitacional de AARP Foundation

(enlaces en inglés)

Property Tax-AideLos voluntarios trabajan con los propietarios e inquilinos que reúnen los requisitos, en determinados estados, para solicitar una exención fiscal de los impuestos sobre la propiedad. Visita ptaconsumers.aarpfoundation.org.

Directorio de asistencia local:  Encuentra enlaces a organizaciones que pueden ayudarte con la asequibilidad de la vivienda y otros servicios sociales. Visita local.aarpfoundation.org.

Si tienes problemas para pagar los impuestos sobre la propiedad cada vez más altos, tienes algunas opciones. Primero, comunícate con tu Gobierno local; su sitio web de impuestos sobre la propiedad puede tener contactos e información sobre las medidas que puedes tomar. Muchos estados ofrecen exenciones fiscales basadas en factores como ingresos, servicio militar o discapacidad, con ayuda financiera en forma de facturas reducidas de impuestos sobre la propiedad, créditos fiscales o reembolsos en efectivo. Aprovecha los recursos de AARP Foundation (consulta Ayuda habitacional de AARP Foundation en la barra lateral) o comunícate con un asesor de vivienda local aprobado por el Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano, (hud.gov/findacounselor).

Los expertos o asesores en bienestar financiero pueden ayudarte a evaluar tus finanzas y enseñarte a ajustar tu presupuesto para poder afrontar mejor los impuestos sobre la propiedad y otros gastos corrientes, explica Alexandra Cisneros, quien trabaja en la organización sin fines de lucro GreenPath Financial Wellness en el área de Milwaukee.

Sharon Waters fue contadora pública, ha escrito para Wired.com y otras publicaciones.
- Información adicional por Gabriel Baumgaertner