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AARP te responde: tu hipoteca y el coronavirus

Las últimas noticias sobre postergación de pagos, refinanciaciones y más.

Frente de una casa con una puerta abierta con la llave en la chapa.

BILL OXFORD/E+/GETTY IMAGES

In English |  Me preocupa no poder hacer el pago de mi hipoteca. ¿Me ayudará la compañía hipotecaria?

En la mayoría de los casos, sí. Si la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) o la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) respaldan tu hipoteca —y entre las dos respaldan aproximadamente el 80% de todas las hipotecas—, los gigantes del mercado hipotecario pueden suspender los pagos de hipotecas por hasta 12 meses. Se llama indulgencia hipotecaria: tú y el prestamista acuerdan reducir o suspender temporalmente los pagos y el prestamista acuerda no ejecutar la propiedad durante ese período. Tanto Freddie Mac como Fannie Mae acordaron además suspender los desalojos y las ventas por ejecución hipotecaria hasta el 30 de junio.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. también ha impuesto la cesación inmediata de los desalojos de viviendas unifamiliares aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA). También detuvo las ejecuciones hipotecarias nuevas y suspendió las que ya están en proceso. La moratoria en ejecuciones hipotecarias también se aplica a las hipotecas de conversión del valor líquido de la vivienda (HECM), conocidas como hipotecas revertidas. Ambos períodos de suspensión terminan el 30 de junio.

En septiembre, los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC) emitieron una moratoria de desalojo nacional de cuatro meses que habría terminado el 31 de diciembre. Los CDC extendieron esa fecha límite hasta el 31 de marzo y, el 29 de marzo, extendieron la fecha límite nuevamente hasta el 30 de junio. Según la Oficina del Censo, el 9.6% de la población de 55 años o más no confiaba en su capacidad para pagar el alquiler del próximo mes. La extensión también proporciona sanciones penales a una persona que viole la orden de los CDC de hasta $250,000 o un año en la cárcel, o ambos; y una penalidad de hasta $500,000 si una organización incumple la orden. Estas sanciones son nuevas. En una carta a los CDC, el vicepresidente senior de AARP, Bill Sweeney, instó a los CDC a extender la moratoria más allá de su fecha límite actual y hacer que la moratoria sea automática y universal, en lugar de depender de los inquilinos para dar el primer paso.

¿La indulgencia hipotecaria significa que nunca tengo que hacer los pagos suspendidos?

No. Debes realizar esos pagos suspendidos en el futuro, en la forma de un pago global o agregado al final de la hipoteca. Indulgencia hipotecaria no es lo mismo que condonación de la deuda.

¿Cómo sé si Fannie Mae o Freddie Mac son los dueños de mi hipoteca?

Puedes consultar en línea si uno de estos gigantes hipotecarios son dueños de tu préstamo:

Búsqueda en Fannie Mae:
https://www.knowyouroptions.com/loanlookup (en inglés)

https://www.knowyouroptions.com/informacion-para-propietarios-de-vivienda

Búsqueda en Freddie Mac: https://ww3.freddiemac.com/loanlookup/

¿Qué pasa si mi préstamo no es de Freddie Mac o Fannie Mae?

Comunícate con tu prestamista, explícale el motivo de tus dificultades financieras —tal vez te quedaste sin trabajo como consecuencia del brote de coronavirus— y trata de negociar un plan de indulgencia. Si bien no están obligados a seguir el ejemplo de Fannie y Freddie, muchos prestamistas pueden estar dispuestos a negociar en estos momentos difíciles.

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¿Los grandes bancos ofrecen ayuda con las hipotecas?

Sí, pero lo hacen en función de cada caso. Bank of America, por ejemplo, dice que los prestatarios hipotecarios pueden solicitar la postergación de pagos, los que se agregarán al final del préstamo. Wells Fargo suspendió las ventas por ejecución hipotecaria y los desalojos de propiedades residenciales. Wells Fargo ha dicho a sus clientes hipotecarios, “Si no pueden hacer sus pagos por dificultades relacionadas con la COVID-19, ofrecemos una suspensión de pago por 90 días”. Y Chase pide a los clientes hipotecarios preocupados que llamen para acordar un plan. Si necesitas ayuda, sé proactivo y llama a tu banco.

¿El atraso en los pagos de la hipoteca afectará mi puntaje de crédito?

En los planes de Freddie Mac y Fannie Mae, los administradores de los préstamos no reportarán pagos tardíos relacionados con la indulgencia hipotecaria a las agencias de crédito. También cancelarán los cargos y las penalidades por pago tardío. Como dijimos, si tu préstamo no es con Fannie o Freddie, deberás negociar directamente con el administrador de tu préstamo. De todos modos, si tienes problemas económicos asegúrate de comunicarte con el administrador de tu hipoteca lo antes posible y estar preparado para documentar las dificultades causadas por el coronavirus, como por ejemplo, presentar prueba de que has perdido el empleo.

¿Qué sucede si vivo en una casa alquilada?

También hay buenas noticias para los inquilinos. Si vives en un apartamento y tu arrendador obtiene alivio hipotecario debido al brote de coronavirus, no te pueden desalojar durante 90 días si no puedes pagar el alquiler debido a tus dificultades por el coronavirus. Freddie Mac y Fannie Mae, en coordinación con la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), han anunciado un plan de ayuda a nivel nacional para los prestatarios que poseen propiedades multifamiliares, así como para sus inquilinos. Según el programa, los propietarios cuyos préstamos otorgados por Freddie y Fannie están al día pueden diferir los pagos de sus préstamos durante 90 días al mostrar dificultades como consecuencia de la COVID-19. A su vez, Freddie y Fannie exigen a los propietarios que no desalojen a los inquilinos que enfrentan dificultades basándose únicamente en la falta de pago del alquiler durante el período de indulgencia. Freddie Mac estima que el programa puede brindar alivio a hasta 4.2 millones de inquilinos estadounidenses en más de 27,000 propiedades.

Eso todavía deja a 40 millones de inquilinos sin protección, principalmente aquellos que alquilan a propietarios más pequeños. Algunas ciudades, como Los Ángeles, Boston y Nueva York, están poniendo fin a los desalojos. Pero si no estás cubierto por una prohibición estatal o municipal de desalojos, habla con el propietario lo antes posible para discutir tus opciones.

Las tasas están bajas. ¿Debería refinanciar mi hipoteca?

La tasa promedio para una hipoteca a 30 años con tasa fija fue del 2.79% la semana que concluyó el 21 de enero, según Freddie Mac (http://www.freddiemac.com/ —en inglés—) . La regla de oro es que la refinanciación se debería considerar solamente si la tasa de la hipoteca nueva es un punto porcentual menos que la tasa actual. 

Pero hay muchas variables, como cargos y puntos (un punto es un cargo que se paga por adelantado y equivale al 1% del préstamo; cuantos más puntos aceptas pagar, más baja es la tasa de interés). ¿Te quedarás en esa casa el tiempo suficiente para que la tasa más baja compense el costo de los cargos y los puntos? Puedes jugar con los números en las calculadoras (todas en inglés) que ofrecen  Bankrate, Nerdwallet, HSH y Smartasset, entre otros.

El refinanciamiento está en demanda, y puede tardarse más de lo normal obtener tasaciones y búsquedas de títulos a medida que las oficinas gubernamentales cierran por la pandemia del coronavirus. Es posible que tengas que hacer un cierre virtual a través de una videoconferencia, a fin de mantener las pautas de seguridad del distanciamiento social. Pregúntale a tu banco cuánto tiempo toma el proceso de refinanciamiento, y si cree que podrá cerrar el trato en un plazo razonable.

Nota del editor: Este artículo se actualizó con información adicional.

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