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5 consejos para comprar una casa en el mercado actual

Evita la guerra de ofertas y busca cuidadosamente un préstamo.

Pareja se encuentra con un agente inmobiliario en una casa en venta

Ariel Skelley/Getty Images

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Estos dos últimos años, los consumidores de todo el país se han visto enfrentados a un mercado inmobiliario sobrecalentado en el que compradores desesperados generan guerras de ofertas y llevan los precios a niveles astronómicos. Las bajas tasas de interés de los préstamos hipotecarios, el aumento en la demanda de espacio para oficinas en el hogar generado por la pandemia y la escasez de propiedades en muchas áreas han hecho que el precio de las casas se dispare. En enero del 2022, por ejemplo, la mediana del precio de una casa en Estados Unidos era de $375,000; para junio, había alcanzado un nivel récord de $450,000, un aumento de casi el 17%, según Realtor.com

Los aumentos recientes de las tasas de interés para préstamos hipotecarios están aliviando un poco la presión del mercado inmobiliario, pero la fiebre no ha desaparecido totalmente. Aquí te decimos lo que puedes anticipar de ahora en adelante, y lo que deberías hacer si tienes planes de comprar o vender una casa.

La presión de las tasas de interés continúa

Con problemas persistentes en la cadena de suministro relacionados con la pandemia y la guerra en Ucrania, la inflación aumentó al 8.5% en los 12 meses que concluyeron en julio. En un esfuerzo por enfriar la economía —y la inflación—, la Reserva Federal ha aumentado las tasas de interés cuatro veces en lo que va del año, y se anticipa que las volverá a aumentar en septiembre.

Las tasas de interés han aumentado considerablemente como parte del ajuste de la política monetaria que está realizando la Reserva Federal. El interés de los préstamos hipotecarios con tasa fija a 30 años era del 3.22% la primera semana de enero del 2022; para la primera semana de junio, había aumentado al 5.09%. Suponiendo un pago anticipado del 20% en una compra de $450,000, el pago mensual de la financiación de $360,000 a 30 años saltó de $1,301 a $1,999.


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No obstante, algunos expertos han dicho recientemente que el mercado inmobiliario se está enfriando. Greg McBride, analista financiero jefe en Bankrate.com, anticipa que la Reserva Federal continuará aumentando las tasas para controlar la inflación. Sin embargo, dado que el riesgo de recesión aumenta cada vez que la Reserva Federal aumenta las tasas, es más probable que las tasas hipotecarias bajen en lugar de subir. “Esto depende de que la inflación alcance un pico y comience a mostrar señales de desaceleración. Pero si la inflación continúa aumentando a nuevos niveles, entonces es imposible saber qué pasará”.

5 estrategias para compradores

¿De qué modo los cambios en las tasas de interés pueden afectarte si tienes más de 50 años? Si estás pagando la hipoteca de tu casa, no te afectarán mucho, dice Lawrence Pon, planificador financiero certificado en Pon & Associates en Redwood City, California. Pero si estás pensando en mudarte a un lugar más pequeño, eso puede resultar más difícil ahora, dice Jason Siperstein, planificador financiero certificado en Eliot Rose Wealth Management en West Warwick, Rhode Island. “Eso se debe a las tasas de interés y al hecho de que algunos mercados inmobiliarios han aumentado mucho más que otros”.

Un ejemplo extremo es la zona metropolitana de Boston, donde la mediana de precio de una casa está en $900,000. Muchas personas jóvenes con familia no pueden costear las casas grandes que tratan de vender quienes están buscando reducir su espacio. Si pueden concretar la venta, esos propietarios se enfrentan entonces con el problema de comprar en un mercado costoso: su única opción tal vez sea comprar un condominio de dos dormitorios por el mismo precio que su casa.

A pesar de las condiciones del mercado, la necesidad de pasar a un lugar más pequeño podría ser inmediata. O tal vez debas comprar una casa para mudarte por un trabajo o por motivos de salud. Quizás vivas en un hogar alquilado y estés buscando estabilizar tus costos de vivienda. Aquí te sugerimos formas de obtener los mejores términos posibles para una hipoteca.

1. Enfócate en la capacidad de pago. Antes de comenzar a buscar, reevalúa tus prioridades, dice Siperstein. “Eso puede significar comprar una casa menos deseable de lo que habías imaginado originalmente”.

Hay varios factores que influyen en cuánto dinero puedes pedir prestado, entre ellos tus ingresos, tus gastos, tu puntaje crediticio y la cantidad del pago adelantado. Los expertos advierten que el pago de la vivienda no debe exceder el 25% del ingreso, si bien con frecuencia las personas superan esa recomendación. Trata de que el porcentaje sea más bajo si estás pagando un préstamo estudiantil u otras deudas. Una calculadora como esta de Freddie Mac (en inglés) puede resultar útil.

Si bien el mercado inmobiliario en algunas áreas continúa desenfrenado, en otras se está enfriando, y eso significa que los compradores tienen cierto espacio para negociar precios más bajos o, al menos, reparaciones razonables. (También significa que los vendedores tienen que alejarse de las tasaciones astronómicas que obtuvieron cuando pusieron en venta la propiedad). No permitas que te atrapen en una guerra de ofertas en la que podrías terminar con un pago mucho más alto de lo que querías.

2. Crea un presupuesto para vivienda. Establece un presupuesto que incluya seguro, impuestos, reparaciones, mejoras y mantenimiento. Luego, calcula la relación deuda/ingresos. Este es el porcentaje de tu ingreso bruto mensual (antes de impuestos) que se destina al pago de alquiler, hipoteca, tarjetas de crédito y otras deudas. Una relación deuda/ingresos del 35% es muy buena. Con más del 43%, podrías tener problemas para pagar la hipoteca y los prestamistas pueden negarte el préstamo.

3. Sé precavido con las hipotecas con tasa de interés ajustable. Estas hipotecas, conocidas como ARM, son tentadoras porque los pagos iniciales generalmente son mucho más bajos que los de las hipotecas con tasa fija y podrían ahorrarte miles de dólares durante la vida del préstamo. Pero los pagos de una hipoteca ARM pueden aumentar o disminuir, según los términos del préstamo y un índice de referencia de la tasa de interés. Asegúrate de que comprendes los términos, las reglas, las estructuras de cargos y los riesgos asociados con las hipotecas ARM, y cuánto podrían aumentar tus pagos en cada período de ajuste.


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En una hipoteca ARM 5/1, por ejemplo, la tasa de interés introductoria no se puede modificar durante cinco años; esto está bien si tu plan es vender antes de que se ajuste la tasa o si las tasas bajan. Pero ¿qué sucede si aumentan las tasas, pero no tus ingresos? Si bien las hipotecas ARM tienen límites para cuánto pueden aumentar las tasas, si tu pago aumenta mucho podrías perder tu hogar.

Durante la crisis de hipotecas de alto riesgo en los años 2007-2010, los bancos ofrecieron préstamos con bajo interés a personas que no tenían buenos antecedentes crediticios. Cuando concluyó el período de tasa fija y los préstamos pasaron a las tasas vigentes del mercado, los propietarios vieron aumentar sus pagos mensuales al tiempo que caía el valor de su vivienda, y entonces se vieron frente a la ejecución hipotecaria.

​4. Consigue el mejor préstamo con tasa fija. Un préstamo con tasa fija puede ser más seguro. A fin de obtener la mejor tasa, debes aumentar tu puntaje de crédito a 760 como mínimo; para hacerlo, resuelve cualquier error que pueda haber en tu informe de crédito y limita la cantidad de líneas de crédito que tienes.

Obtén cotizaciones de entre tres y cinco prestamistas para determinar cuál tiene las mejores tasas, cargos y términos para el préstamo. Como las tasas fluctúan, congela la tasa cuando solicites el préstamo. Calcula si vale la pena comprar “puntos” para reducir esa tasa. Un punto equivale al 1% del monto de la hipoteca. Los puntos hipotecarios son esencialmente una forma de pago adelantado de intereses que tú eliges hacer a cambio de una tasa de interés más baja y, en consecuencia, pagos mensuales más bajos.

5. Considera las alternativas. ¿Qué sucede si tu puntaje de crédito es bajo o solo puedes reunir un pago anticipado pequeño? Explora los programas de préstamos patrocinados por el Gobierno, como los de la FHA, el USDA o el VA, que están diseñados para quienes compran su primera vivienda. Por otro lado, si puedes costear los pagos, considera una hipoteca a 15 años con tasa fija. La tasa de interés será más baja y pagarás el préstamo en menos tiempo.

Patricia Amend es autora y redactora de artículos sobre estilos de vida desde hace 30 años. Ha sido redactora de planta en la revista Inc., periodista en Fidelity Publishing Group y redactora principal en Published Image, una empresa de educación financiera que fue adquirida por Standard & Poor's.