¿Eres dueño de una propiedad? Protégete contra el fraude de suplantación de identidad de vendedores

Los delincuentes pueden usar esos documentos y una escritura falsificada para contratar a un agente de bienes raíces y luego presentar esos documentos al cierre para completar una venta. A veces, incluso se hacen pasar por un notario y controlan todo el proceso de cierre.

"Encontrarán a un notario comisionado en el estado. Crearán un sello que parece legítimo. Recibirán los documentos de la compañía de títulos por correo electrónico o envío de un día. Ellos los firmarán y notarizarán. Los devuelven a la compañía de títulos o al abogado de cierre. Los documentos se registran y se revisan. Y luego el estafador recibe una transferencia bancaria por sus ganancias netas", explica Cronkright.

Una escritura de renuncia, utilizada en el caso de los Bilby, hace que presentar una reclamación fraudulenta sobre una propiedad sea aún más fácil.

Tanto los dueños como los compradores son víctimas

Para tener éxito, los estafadores que cometen fraude de título deben poder pasar desapercibidos y no ser notados por los dueños legítimos de las propiedades. Por lo tanto, algunas propiedades son más vulnerables que otras.

"Terrenos vacíos, segundas viviendas y propiedades de alquiler suelen ser blancos porque es menos probable que un propietario descubra la venta fraudulenta antes de que suceda", explica Sarah Frano, vicepresidenta y experta en riesgo de fraude inmobiliario de First American Title Insurance Company.

Dado que a los estafadores les interesa el dinero, no el terreno, las propiedades sin hipotecas o con alto valor líquido son blancos particularmente atractivos, agrega Frano, quien dice que las víctimas incluyen a los propietarios de bienes raíces, compradores y prestamistas, especialmente aquellos sin seguro de título, que en muchos casos ofrece protección contra el fraude de título de propiedad.

La buena noticia sobre el fraude de título de propiedad es que sigue siendo relativamente raro a pesar de un aparente aumento en los casos, dice Stewart Sterk, profesor de Derecho Inmobiliario en la Facultad de Derecho Benjamin N. Cardozo en de la Universidad de Yeshiva, donde también dirige el Center for Real Estate Law & Policy. "Por lo general, no deberías preocuparte demasiado por eso", dice Sterk.

Si eres el blanco de la estafa

Si llegas a ser blanco del robo de título de propiedad, la ley está de tu lado. "El robo de título es un nombre un poco equivocado", dice Frano. "Legalmente, una escritura falsificada no es válida y el verdadero dueño solo parece haber perdido el título superficialmente".

Aun así, los riesgos y dolores de cabeza asociados con el fraude de título de propiedad son reales. Los compradores están protegidos si tienen seguro de título, como la mayoría lo hace, pero si han hecho una transacción en efectivo sin hipoteca y no tienen seguro de título, ese dinero puede ser irrecuperable.

Los dueños de propiedades que son víctimas tendrán que demostrar que son los dueños de la propiedad y que la transacción fue fraudulenta, lo que probablemente significa contratar a un abogado y potencialmente presentarse ante un tribunal. Eso cuesta dinero, a menos que tengas un seguro de título que cubra el fraude después de la compra.

En resumen: en un mundo con fraudes cada vez más desenfrenados, vale la pena protegerte, solo por si acaso.

Seguro contra el robo de títulos de propiedad

No lo compres. La Comisión Federal de Comercio (FTC) emitió recientemente una advertencia sobre el seguro contra el robo de títulos o "title lock insurance". La agencia señala que este es diferente al seguro de título, que te protege contra disputas sobre el título de propiedad. Sin embargo, el seguro contra el robo de títulos es básicamente una estafa, según la FTC: "Es un servicio que afirma monitorear tu registro de propiedad para protegerte contra el fraude de título. Solo te enterarías después de que tu título se transfiriera a otra persona sin tu autorización. No ofrece protección alguna".

Cómo protegerte mejor contra el fraude de título de propiedad

Si eres dueño de una propiedad:

• Configura una alerta de Google con la dirección de tu propiedad. "Si el estafador pone la propiedad a la venta, una alerta puede ayudarte a detener la venta antes de que suceda", dice Frano.
• Consulta los registros del condado si no has recibido una factura o evaluación de impuestos prevista. "Aunque es silenciosa, esta es a menudo la primera señal de alarma de que [los delincuentes] han transferido el título", señala Frano.
• Consulta sobre terrenos vacíos y propiedades desocupadas. Construcciones misteriosas, ocupantes no autorizados y carteles de "se vende" no autorizados pueden ser evidencia visual de un posible fraude. Si tienes un terreno vacío, una casa desocupada o una propiedad de alquiler, deberías hacer visitas regulares para inspeccionarlo, sugiere Rymarowicz. "Si estás fuera del estado o no estás en la misma ciudad, haz que alguien cuide la propiedad", dice ella. "Pídeles a los vecinos que estén pendientes".
• Consulta tu póliza de seguro de título para conocer la cobertura posterior al evento. Aunque la mayoría de los compradores optan por un seguro de título cuando compran una propiedad, "no todas las pólizas de seguro de título cubren el fraude después de comprar la propiedad", dice Frano. "Esto es especialmente cierto si compraste tu propiedad antes de 1998", explica, señalando que la mayoría de las pólizas de seguro de título emitidas después de 1998 incluyen una cobertura mejorada contra falsificaciones y fraudes que ocurren después de la compra. "Esta cobertura mejorada ofrece a los propietarios protección adicional en caso de que un estafador intente vender o hipotecar tu propiedad mientras eres el propietario. Si compraste tu casa antes de 1998 o tu póliza no tiene la cobertura mejorada, contacta a tu compañía de seguros de título para preguntar si la cobertura mejorada se puede agregar a tu póliza existente".
• Inscríbete para recibir notificaciones de tu condado. "Puedes consultar con la oficina del registrador del condado o la oficina que registra la escritura en tu área para ver si tienen un sistema de notificaciones", dice Rymarowicz. "A veces, el dueño de la propiedad puede presentar una notificación que dice: 'Oye, si hay algo registrado en mi propiedad, necesitas decírmelo'. Eso generaría un aviso para el dueño de la propiedad... y lo alertaría mucho antes y más rápido sobre un posible fraude".
• Pregunta a un abogado de bienes raíces sobre medidas preventivas. "Deberías buscar asesoramiento para preguntar: '¿Hay algo que podría registrar en mi propiedad que prevendría el fraude o al menos lo ralentizaría?'. Las leyes varían de estado a estado, y no hay un consenso claro sobre lo que se podría hacer prácticamente, pero tal vez hay alguna declaración jurada de interés o algo que podrías adjuntar a tu expediente que requeriría que un tercero te encuentre para obtener una firma para liberar ese interés", dice Cronkright. "Eso podría hacer que ocurran dos cosas. En primer lugar, podría alertar a la compañía de títulos o al abogado de cierre que hay un interés que necesita ser liberado. Y, en segundo lugar, podría ser un elemento disuasivo. Si los estafadores están mirando diez parcelas en un condado y nueve de ellas están libres y despejadas, pero esta otra tiene algún interés registrado, simplemente podrían saltarse esa".

Si vas a comprar una propiedad:

• Compra un seguro de título. Si tienes una hipoteca, la mayoría de los prestamistas te exigirán que tengas un seguro de título. Si vas a comprar en efectivo, sin embargo, es más complicado conseguirlo. "Elige una póliza de seguro de título con cobertura de fraude", aconseja Frano, quien enfatiza la importancia de una póliza que cubra el fraude por falsificación y suplantación de identidad que ocurre tanto antes de que cierres la compra de tu propiedad como después. (Pero como se mencionó anteriormente, no compres "seguro contra el robo de títulos").
• Sé escéptico ante las gangas y los cierres apresurados. "Una de las características distintivas de las ventas fraudulentas es un precio muy por debajo del precio de mercado. Entonces, si estás obteniendo una oferta demasiado buena para ser verdad, eso podría ser una señal de alarma, en cuyo caso quizás quieras mirar un poco más de cerca al vendedor para asegurarte de que es legítimo", dice Rymarowicz, quien menciona las ventas rápidas como otra posible señal de alarma.
• Ten cuidado si se indica que la propiedad está a la venta por el propietario. Es probable que los delincuentes eviten "el escrutinio adicional" que supondría un agente inmobiliario, señala Frano. Ella agrega que, por lo tanto, deberías "sospechar de un vendedor que te presiona a evitar involucrar a un abogado o a una compañía de títulos en la transacción".
• Ten cuidado con la notarización remota. "La notarización remota es completamente legal y legítima, pero hay delincuentes", explica Rymarowicz, quien dice que los vendedores fraudulentos insistirán en cierres remotos debido a la ubicación, una enfermedad u otras circunstancias. En ese caso, ella señala, el comprador o la agencia de títulos podría dar su consentimiento, pero debería insistir en elegir al notario remoto para asegurarse de que el notario es legítimo.
• Verifica al vendedor. Aunque no es raro que los compradores y vendedores no se encuentren en persona antes de cerrar la compra, tu agente de bienes raíces, abogado o compañía de títulos deberían poder verificar que el vendedor es auténtico. Tu agente también debe confirmar que se reunió con el vendedor en la propiedad y verificó su identidad y titularidad. Para ello, puede pedirle que traiga la factura de impuestos más reciente, un certificado de seguro que muestre la dirección de la propiedad o la declaración de cierre de la compra original de la propiedad. A los delincuentes les gusta esconderse detrás de los correos electrónicos y mensajes de texto, dice Frano. "Ten cuidado con un vendedor que nunca se presenta en persona o inventa excusas para explicar por qué no puede hablar por teléfono".

Denuncia el robo de título de propiedad

​Si crees que has sido el blanco de un robo de título de propiedad u otro tipo de fraude de bienes raíces, comunícate con tu agencia local del orden público y con la oficina del registrador de tu condado, consulta a un abogado de bienes raíces y denúncialo al Centro de Quejas de Crímenes por Internet del FBI en www.ic3.gov.