Las nuevas oportunidades en el mercado inmobiliario

Incluso, si se hace bien, la operación debería aportar una pequeña renta mensual a ser obtenida con el cobro de alquileres que superan en $200 o $300 mensuales los costos de la hipoteca, el seguro y los impuestos, generando lo que en la industria se conoce como propiedades que tiene flujo de caja, agregó.

Pero al igual que las inversiones en la bolsa de valores, las verdaderas bondades de la operación no residen en el flujo de caja que generan, sino en la apreciación de la inversión con el tiempo, la acumulación de plusvalía. Nick Manfredi, presidente y fundador de Manfredi Group en el sur de California, agregó que la mayoría de los inversionistas que él conoce prefieren acumular el capital comprando gradualmente más y más propiedades y dejar que se paguen solas alquilándolas y que solo las colocan en venta cuando tienen necesidades puntales de efectivo.

Mercado de vendedores

Sharon Voss, agente de Watson Realty Corp. en Orlando, dijo que la competencia entre los compradores se ha tornado muy reñida en los últimos tres o cuatro años, hasta el punto de que es muy difícil de encontrar buenas oportunidades de inversión. Muchas veces las propiedades son vendidas en cuestión de 24 y 48 horas, situación que está afectando la disponibilidad en algunos mercados.

La gran demanda está obligando a los inversionistas a tener en mano los fondos requeridos —que podrían ser cientos de miles de dólares— para adquirir la propiedad a ser renovada y revendida, especialmente cuando la vivienda se va a colocar en venta en una subasta tras ser embargada.

Las operaciones de comprar para alquilar, en cambio, son algo más flexibles. Estas también podrían requerir que el comprador las pague en efectivo, pero también es posible conseguir rápidamente un préstamo hipotecario sobre la propiedad. De hecho, algunas empresas, incluyendo la de Bolton, colocan en venta unidades ya compradas y renovadas para ser alquiladas. Esto ofrece el potencial de ganancia que brinda la futura acumulación de plusvalía de la propiedad, después de haber descontado sus costos y sus ganancias.

La caza de oportunidades

Las mayores oportunidades de ganancias se encuentran aguas arriba, en la detección y compra de propiedades embargadas y en necesidad de refacción. Pero para competir eficientemente allí es necesario saber lo que se está haciendo, empezando por cómo encontrar las buenas oportunidades, ya sea para las operaciones tradicionales de flipping o para eventualmente colocar la propiedad en alquiler. Bolton dijo que su empresa destina recursos substanciales en la búsqueda de oportunidades y cuenta con equipos dedicados a la tarea.

En el caso de Manfredi, su empresa a veces trabaja con socios minoritarios cuya contribución principal es conseguir este tipo de oportunidades de negocio.

“Para quienes están comenzando, yo diría que lo principal es concentrar sus energías en aprender a ser un buen comprador… Eso se traduce en que hay que saber investigar. Si no te preparas, terminas jugando el papel del comprador tonto”, dijo Manfredi.

Crucial para evitarlo es tener un buen entendimiento de cuánto valen las propiedades, cuánto cuesta repararlas, y conocer bien cómo verificar la legalidad de la unidad en ser vendida. Los primeros dos puntos son esenciales para saber cuánto uno puede pagar por la vivienda, monto que es calculado en base al precio que uno estima puede ser vendida una vez que esté arreglada, menos el costo de reparación, los costos de cierre y la ganancia que uno espera ganar, explicó Bolton.

De esa manera, una propiedad que uno espera vender en $300,000 debe ser adquirida en cerca de $230,000 para descontar un gasto de $35,000 por pintar la propiedad, arreglar los jardines, reemplazar los electrodomésticos y arreglar la cocina, más los costos legales de la compra y venta, más una esperada ganancia de $25,000, agregó.

Pero ese margen de ganancia podría evaporarse de un solo golpe si el comprador no investigó lo suficiente y resulta que la propiedad tenía problemas legales, impositivos o estructurales. E incluso cuando se sabe lo que se está haciendo, nunca está del todo descartada la posibilidad de terminar entrando en una operación que deje pérdidas en vez de ganancias.

“Uno puede tener suerte en la primera, en la segunda o en la tercera compra, pero eventualmente vas a tener problemas”, dijo Bolton.