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10 cosas que no sabías del programa de préstamos de vivienda del VA

Las ideas equivocadas sobre este beneficio pueden impedir que los compradores de viviendas lo aprovechen al máximo.

Una casa a escala sobre una mesa de madera

GETTY IMAGES

In English

Muchos veteranos saben que el programa de préstamos de vivienda del Departamento de Asuntos de los Veteranos les facilita a los militares y los cónyuges sobrevivientes el proceso de convertirse en propietarios de una vivienda. Sin embargo, hay muchas ideas equivocadas sobre ese beneficio que podrían impedirles a los posibles compradores participar en el programa o aprovecharlo al máximo. “Para muchos veteranos y familias de militares, podría decirse que es el préstamo más poderoso del mercado y, a menudo, el más ventajoso desde el punto de vista financiero”, dijo Chris Birk, director de educación de Veterans United Home Loans (en inglés), el prestamista hipotecario principal del VA.

A nivel nacional, alrededor de 8 de cada 10 veteranos que utilizan el beneficio compran su vivienda sin pago inicial. A pesar de ello, los préstamos del VA han tenido la tasa de ejecución hipotecaria más baja durante la mayoría de los últimos 15 años, agregó.

Aquí presentamos 10 aspectos del programa que, según Birk, comúnmente se pasan por alto o se malentienden.

1. Puedes utilizar el beneficio del préstamo de vivienda del VA más de una vez.

En efecto, el beneficio puede usarse muchas veces durante la vida del veterano. Hasta es posible tener varios préstamos del VA activos al mismo tiempo. Pero la tarifa de financiamiento subsiguiente es del 3.6% del monto del préstamo, en vez del 2.3% que se cobra a los que aprovechan el beneficio por primera vez. Cabe señalar que un gran segmento de veteranos con discapacidades y cónyuges sobrevivientes están exentos de la tarifa.

​“Es triste porque te enteras de veteranos en edad avanzada que dicen cuán emocionados están de utilizar finalmente su beneficio. Lo habían estado reservando para este momento”, comentó Birk. “Estaban esperando para usarlo porque pensaban que tenían una sola oportunidad para hacerlo”.​


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2. El VA no otorga el préstamo.

En cambio, lo que hace es ofrecer un tipo de seguro a los prestamistas o las empresas privadas.

El criterio del VA es que si eres veterano, te ganaste este beneficio. Por lo tanto, tu préstamo de vivienda está garantizado por el VA, lo cual significa que si incumples los pagos hipotecarios, el VA típicamente le paga al prestamista un cuarto del monto del préstamo, señaló Birk. ​

Como consecuencia, los veteranos pueden pedir prestado tanto como el prestamista esté dispuesto a ofrecer, siempre que puedan hacer los pagos. ​

​3. Los prestamistas típicamente se comunican con el VA en nombre de los veteranos.

El prestamista se comunica con el VA para verificar que el veterano tenga derecho al beneficio y solicita un documento llamado ​“certificado de elegibilidad” (CoE). Este documento esencialmente establece que el militar cumplió los requisitos de tiempo y servicio, y que ya no está sirviendo en las Fuerzas Armadas. Sin embargo, no garantiza que el veterano consiga un préstamo del VA. ​

​“Solo con base en esa conversación inicial, nos formamos una idea bastante acertada de si reúnes o no los criterios”, señaló Birk. “Empezaremos el proceso de preaprobación. Pero no es algo que el veterano necesite desde un principio”.​

​Los bancos locales no siempre pueden obtener el CoE para un comprador de vivienda y tal vez tengan que solicitar el registro de servicio militar DD214.​

Sin embargo, si el veterano desea obtener el CoE por su cuenta, puede hacerlo conectándose al portal de beneficios electrónicos del Gobierno o llamando al VA para averiguar cómo recibirlo por correo. ​

4. No es necesario tener excelentes antecedentes crediticios para conseguir un préstamo garantizado por el VA.

​Aunque varía por prestamista, para los préstamos del VA, el rango común de puntaje de crédito FICO está entre 620 y 660 —el máximo es 850—, que típicamente es más bajo de lo que se exige para el financiamiento convencional. ​​

Incluso si tuviste una venta al descubierto, una quiebra reciente o un préstamo anterior del VA en ejecución hipotecaria, es posible que igual puedas usar el beneficio otra vez.

​“Una de las ventajas más grandes de este programa, además de no exigir pago inicial, es que los préstamos del VA tienen lineamientos de crédito muy flexibles y moderados”, explicó Birk. ​

5. Los veteranos pueden comparar tarifas antes de decidir.

Como el VA no es la entidad que extiende el préstamo, los veteranos pueden comparar tarifas y costos.

“En general, para todo tipo de préstamo hipotecario, es una buena idea pedir cotizaciones de varios prestamistas, iniciar el proceso de preaprobación ante múltiples entidades, leer las críticas, informarse sobre las compañías prestamistas, y comparar tarifas y costos entre prestamistas”, aconseja Birk.​

​Señaló que hay entre 1,200 y 1,300 prestamistas en el país que ofrecen al menos un préstamo del VA. Pero son alrededor de 10 a 12 prestamistas los que otorgan casi la mitad de todos los préstamos del VA. Por eso, el nivel de conocimiento y experiencia sobre este beneficio varía entre los prestamistas, lo cual es un factor importante al comparar precios. ​

​​​6. El beneficio puede destinarse a refinanciar una vivienda.

El programa de préstamos de vivienda del VA tiene dos opciones de refinanciamiento. Una es un refinanciamiento con retiro de efectivo, en el que típicamente aprovechas el capital de tu vivienda y sacas dinero para usar como te parezca. Esto viene acompañado de las mismas tarifas de financiamiento que se aplican a los nuevos préstamos garantizados por el VA. Ten en cuenta que esta opción de refinanciamiento puede utilizarse para un préstamo convencional o un préstamo de la Administración Federal de Viviendas (FHA) existente. ​

Desde la perspectiva de la suscripción del préstamo, la opción con retiro en efectivo es similar a un préstamo para compra porque los propietarios deben cumplir con los requisitos de puntaje de crédito, ingreso y tasación. ​

La otra opción se llama Préstamo de Refinanciamiento para la Reducción de Tasa de Interés (IRRRL), también llamado “préstamo optimizado del VA” (VA Streamline), que puede utilizarse para conseguir una tasa de interés más baja para un préstamo hipotecario existente y conlleva una tarifa de financiamiento del 0.5%.


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7. Los préstamos del VA no son más caros ni conllevan tasas de interés más altas.

En realidad, los préstamos del VA han tenido la tasa de interés promedio más baja del mercado en años recientes. También tienen el costo y las tarifas promedio más bajos en comparación con préstamos convencionales, préstamos de la FHA y préstamos del USDA.

​8. No lleva mucho más tiempo cerrar los préstamos del VA que otros préstamos de vivienda.

En promedio, el trámite de cierre de estos préstamos demora un poco más que los préstamos convencionales. Pero es una cuestión de días y no de semanas. En los últimos siete años, el período de cierre promedio del VA fue de 48 días, en comparación con 45 días para un préstamo convencional. El período para cerrar la operación también depende del prestamista y de la situación específica de compra de la vivienda. ​

9. Las viviendas no tienen que estar en perfectas condiciones.

Puedes comprar una vivienda para remodelar con un préstamo del VA. ​

​“Dependerá de la situación en particular, pero no existe una prohibición expresa en contra de este tipo de vivienda”, aclaró Birk. “Tanto los préstamos del VA como de la FHA pasan por un proceso de tasación que es distinto al de los préstamos convencionales”. La primera parte implica una evaluación para determinar que la vivienda se venda al valor normal en el mercado y que cumpla condiciones de seguridad, estructurales y sanitarias.

Aunque siempre es una excelente idea invertir en una inspección formal de la vivienda, los tasadores autorizados por el VA no son inspectores de viviendas. Típicamente buscan elementos relacionados con los códigos locales de edificación, como por ejemplo la presencia de plomo en la pintura descascarada de las viviendas antiguas o la falta de pasamanos en las escaleras. No examinan detrás de las paredes ni inspeccionan de cerca los aparatos de aire acondicionado.

​“Durante la evaluación, el tasador puede hacer ciertas observaciones de problemas que deben repararse antes del cierre del préstamo. Pero eso no significa automáticamente que se anule el préstamo”, dijo Birk.​

Tampoco significa que el vendedor tenga que pagar automáticamente por esas reparaciones. En cambio, se convierte en un proceso de negociación entre el comprador y el vendedor sobre lo que se arregla y quién lo paga. ​

10. Las subvenciones para la adaptación de viviendas se ofrecen a los militares con discapacidades relacionadas con su servicio.

Bajo el beneficio de préstamos de vivienda, hay cinco subvenciones para veteranos y militares con ciertas discapacidades relacionadas con su servicio que les permiten comprar o modificar una vivienda según sus necesidades. Estas incluyen modificaciones como instalar rampas o ensanchar entradas. La subvención que le corresponde al veterano depende de su clasificación de discapacidad. Por ejemplo, los veteranos con una clasificación de discapacidad alta pueden cumplir los requisitos para una Subvención para Viviendas Especialmente Adaptadas (SAH —en inglés—), que asigna hasta $101,754 para comprar, construir o cambiar su vivienda.

Aaron Kassraie escribe para AARP sobre asuntos de importancia para los veteranos de las Fuerzas Armadas y sus familias. También es reportero de temas generales. Anteriormente, Kassraie cubría temas de política exterior de EE.UU. como corresponsal en la oficina de Washington de Kuwait News Agency y realizaba trabajo de captación de noticias para USA Today y Al Jazeera English.