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El aspecto legal de las casas miniatura

Información de las reglamentaciones que existen en cuanto a propiedad, ubicación y otros.

Abby Hobson parada dentro de una micro casa, cerca de Elizabethtown, Pensilvania.

Richard Hertzler/Foto de AP

En solo unos pasos se puede ir del refrigerador a la cocina, al fregadero y a la puerta de entrada de esta minicasa.

In English | En la comunidad de las casas miniatura, ser propietario de una vivienda se entiende de una manera algo diferente. "Nos gusta decir que es el sueño americano, pero más chico", dice Amy Turnbull.

Como presidenta de la American Tiny House Association (en inglés), Turnbull sabe muy bien todo lo que implica concretar esa fantasía de reducir el espacio en que se vive. La verdad es que no siempre es algo tan fluido como puede parecer en los programas de TV que han popularizado la idea de vivir en forma simple y económica en una minicasa.

"Al principio, la pregunta sobre dónde se iba a instalar la minicasa no surgía con frecuencia", explica Turnbull. “La gente pensaba que eran bonitas. Entonces construyeron sus casas y viajaban en ellas. Más tarde, unos años después de que comenzara el movimiento, empezaron a darse cuenta de que tenían problemas para encontrarles una ubicación”.

El problema es que en el arcano mundo de las ordenanzas de zonificación y los códigos de construcción, no se contemplan a las casas miniatura, ya que son un tipo de vivienda muy nueva todavía para que se las considere específicamente en las reglamentaciones locales. Eso ha creado dolores de cabeza para los propietarios que quieren establecerse en una comunidad.  

Esto ha sido particularmente cierto para quienes tienen casas sobre ruedas, también conocidas como casas móviles. Por lo general se las clasifica como vehículos recreativos, lo que significa que el único lugar legal en el que pueden estar son los parques para casas rodantes, que por lo común tienen un límite para la duración de la estadía. Y quienes tratan de establecer la casa en la propiedad de un familiar o amigo también corren el riesgo de que les ordenen irse en cualquier momento.

Abby Hobson junto una micro casa en Elizabethtown, Pensilvania.

Richard Hertzler/Foto de AP

Abby Hobson, una de las dueñas de Tiny Estates, una nueva comunidad de casas miniatura, de pie frente a una casa cerca de Elizabethtown, Pensilvania.

Los que no se establecen permanentemente

Las autoridades locales simplemente no saben qué hacer con las casas miniatura, y muchas tienen particular recelo con respecto a las unidades portátiles. Es que las unidades portátiles no solo no generan ingresos a través del pago de impuestos inmobiliarios, sino que algunos también las ven como un tipo de vivienda menos deseable.

“La gente se opone porque tiene la idea de que las personas que viven en ese tipo de viviendas están de paso”, dice Darin Zaruba, constructor de viviendas y fundador del National Tiny House Jamboree. "Ven estas casas como casas remolque y tienen miedo de que conviertan el lugar en un parque de casas rodantes de bajo nivel".

Los problemas que enfrentan  los dueños de minicasas portátiles para encontrar un lugar en donde establecerse a largo plazo han hecho disminuir el mercado de estas casas. "Las casas miniatura sobre ruedas van a existir siempre", dice Michael Buccino, fundador de Micro Living, una empresa de minicasas en Steamboat Springs, Colorado. “Aunque para mantener la industria, vamos a ver más y más casas miniatura construidas sobre cimientos”.

Pero estas casas también tienen sus dificultades: el costo del terreno, la construcción de los cimientos, la conexión al sistema séptico o de alcantarillado y las restricciones legales que existen en muchos lugares sobre el tamaño mínimo que debe tener una residencia permanente. Sin embargo, los municipios se han vuelto más abiertos a esta versión de las casas miniatura, particularmente si se usan como una “unidad de vivienda accesoria” (ADU, "accesory dwelling unit"). Se considera vivienda accesoria cuando una casa miniatura se agrega a un terreno donde ya existe una casa convencional. La pequeña residencia puede servir de hogar para un padre o madre entrados en años o como una unidad de alquiler. Algunos también ven la posibilidad de que estas estructuras formen parte del mercado de Airbnb.

Para las autoridades públicas, una parte del atractivo de las casas miniatura como unidad de vivienda accesoria es que se pueden convertir en un nuevo tipo de vivienda asequible. El costo promedio de construir una minicasa es de solo $23,000; el costo de comprar una se acerca a $60,000, lo cual sigue estando muy por debajo del precio de una vivienda típica. “Todas las ciudades y comunidades de Estados Unidos saben muy bien que la vivienda debe modificarse para acomodar a las personas que se jubilan", observa Ryan Mitchell, creador del sitio web The Tiny Life (en inglés). “Esta es gente que tiene casas más grandes pero está buscando un lugar más pequeño donde vivir”.

Gabriella Morrison, quien junto a su esposo Andrew fundó Tiny House Build (ambos han sido defensores de vivir en espacios mínimos por mucho tiempo) dice que “muchas comunidades tienen la obligación de ofrecer un cierto porcentaje de unidades como viviendas asequibles. Y es requisito que muchas de esas comunidades construyan las viviendas ellas mismas, lo que cuesta muchísimo dinero. Las casas miniatura, por el contrario, son esencialmente unidades de vivienda asequibles que se autopropagan".

Micro casa en Ybor City, Florida.

Richard Danielson/Foto de AP

David Bailey construyó esta minicasa en Ybor City, Florida, y piensa comenzar pronto la construcción de una segunda. Tiene 365 pies cuadrados en la planta baja y un pequeño "loft" con espacio para una oficina arriba. La demanda de alquiler de la casa ha sido grande, dice.

¿Un cambio radical?

Otra novedad positiva para los propietarios fue una modificación que se hizo en enero al Código Residencial Internacional (IRC) (en inglés), que por primera vez establece normas específicas para las casas miniatura. Los estados usan este código internacional como modelo para sus propios códigos.

"Cambia el campo de juego", dice Buccino, "porque las casas miniatura, ya sea que estén sobre ruedas o sobre cimientos, ahora tienen un nuevo conjunto de códigos que el departamento de edificación local puede seguir. No modifica los sistemas eléctricos ni de plomería. Lo único que hace es decir que si una casa tiene menos de 400 pies cuadrados de superficie, se puede construir según normas más estrictas, como el ancho de una escalera, por ejemplo. En vez de que cada uno haga lo que le parece, todos pueden estar comprendidos dentro de las mismas reglas".

Unas pocas comunidades ya se han vuelto más receptivas a las casas miniatura. En el 2014, la pequeña comunidad de Spur, Texas (cerca de Lubbock), se autoproclamó “America’s First Tiny House Friendly Town” (la primera ciudad amiga de las casas miniatura de Estados Unidos) y eliminó el requisito del tamaño mínimo para las casas construidas sobre cimientos. Sus reglas se han vuelto un poco más estrictas desde entonces: ahora es necesario presentar el diseño de la casa para aprobación y las casas miniatura deben estar conectadas a los sistemas de agua, alcantarillado y electricidad de la ciudad.

Hace dos años, la ciudad de Fresno, California, dio el revolucionario paso de permitir que las casas miniatura sobre ruedas se consideraran residencias permanentes si se establecen en una propiedad donde ya existe una casa más grande. Se permite solamente un "segundo" hogar de entre 100 y 400 pies cuadrados en la propiedad, pero el residente no tiene que ser un cuidador, que es lo que requieren muchas comunidades. Por el contrario, la casa se puede alquilar a cualquiera.

Y apenas el otoño pasado, en Lake Dallas, Texas, aproximadamente 30 millas al norte de Dallas, el Concejo Municipal aprobó una villa de casas miniatura dentro de los límites de la ciudad. Los dueños de las casas podrán instalarse en un lote de entre 800 y 1000 pies cuadrados, aproximadamente. Pagarán un alquiler mensual de entre $500 y $550, la cual incluye las conexiones para agua, servicio eléctrico y de alcantarillado.

Requiere perseverancia

Lograr que las autoridades públicas sean receptivas a la propuesta de casas miniatura en sus comunidades requiere perseverancia. Los temas legales pueden ser complicados, las reglamentaciones varían de un sitio a otro y a menudo hay reticencia a adoptar tipos de viviendas nuevos y diferentes, especialmente si hay una reacción negativa de los demás residentes.

Es indispensable seguir avanzando, advierte Buccino. Él ha propuesto que una parcela de un terreno que ya está zonificado para desarrollo residencial en Steamboat Springs sea adaptada para casas miniatura. Sería una variación de una urbanización convencional planificada.

"La parte más difícil de lograr esto es tener el primer ejemplo", dice. "Si me dejaran poner seis casas miniatura sobre cimientos en un lugar zonificado para dos casas... la gente vería cómo se ve. Llega un momento en que ya no se puede hablar en forma hipotética, hace falta probar un proyecto real".

"Cada municipalidad puede tomar su propia decisión. Cada una tiene la capacidad de permitir las casas miniatura de una manera que le resulte adecuada".

O, como dice Turnbull: “Se trata de obtener más viviendas asequibles específicamente diseñadas de esa manera, y hacerlas legales”. 


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