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Cómo mantener una casa de vacaciones en la familia

Dividir una casa entre hermanos requiere planificación y cooperación.

Dos parejas mayores sentadas frente a la entrada de una casa - Cómo mantener una casa de vacaciones en la familia

Chris O’Riely

Mantener una casa de vacaciones en la familia es una transacción delicada que pudiera romper las relaciones entre hermanos.

In English | El distanciamiento de la familia duró 17 años, desde su comienzo en 1988 tras la muerte de la madre de Olivia Boyce-Abel, quien dejó una gran parcela de terreno en la costa de Carolina del Sur. Mientras Boyce-Abel y sus tres hermanos discutían qué pasaría con la propiedad, que incluía una antigua casa de vacaciones de la familia, la relación entre hermanos se laceró. "Ni siquiera nos contábamos lo que sucedía en nuestras vidas —como el nacimiento de un hijo—", dice Boyce-Abel, quien en aquel momento tenía 34 años y se convirtió en la albacea luego del fallecimiento de su madre. "Nos perdimos muchas reuniones y celebraciones familiares".

Esta controversia resultó en tres demandas y tomó ocho años resolverla. Al final, una porción de los terrenos se destinó a servidumbre de conservación y el resto se dividió entre los hermanos. Pero no fue sino nueve años más tarde que los hermanos se reconciliaron. "Nos tomó muchos años el poder sanar antes de que volviéramos a celebrar Navidad juntos", dice Boyce-Abel. "No somos como éramos antes, pero ahora nos vemos por lo menos todos los años".

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Esta historia de Boyce-Abel presenta el lado oscuro de lo que sucede cuando los hijos heredan la propiedad de sus padres, ya sea la residencia principal o una cabaña de vacaciones donde la familia pasaba veranos memorables. Desgraciadamente, los planificadores patrimoniales y los abogados dicen que esto es muy común. A pesar de las mejores intenciones que tienen los padres de asegurar la unidad familiar, heredar una casa a menudo provoca resentimientos de por vida y, en el peor de los casos, hasta demandas.

"Te imaginas a tus hijos y nietos creando recuerdos maravillosos mientras comparten la casa de playa. Pero antes de lo que te imaginas, andan peleando por quién usará la casa el fin de semana del Día de la Recordación o el 4 de Julio —y de qué color serán las cortinas o quién tiene que pagar por la construcción de la nueva terraza—", dice John Pankauski, abogado de sucesiones, en su nuevo libro electrónico Pankauski's Probate Litigation Guide: Top 10 Probate Mistakes Revealed (La guía de Pankauski sobre litigios de sucesiones: los 10 errores de legitimación).

"Verdaderamente no conoces a una persona hasta que te toca compartir una herencia con ella", dice Pankauski.

Es muy probable que una gran cantidad de boomers viva esta experiencia. Según un informe de MetLife, la generación heredará $8.4 billones ($8.4 trillion). Una buena parte de esa herencia serán bienes inmuebles, debido a la gran cantidad de adultos mayores propietarios en Estados Unidos que prefieren vivir en sus casas el mayor tiempo posible, según el AARP Public Policy Institute (Instituto de Política Pública, de AARP).

Convérsalo todo

Para algunas familias, heredar una casa es un asunto armonioso. Ese fue el caso de Robert Smith, ejecutivo jubilado de la industria editorial, y sus tres hermanos, quienes heredaron una casa de vacaciones frente a un lago en el noreste de Pensilvania hace más de 30 años. "Desde el principio, los cuatro acordamos lo que haríamos con la propiedad", dice Smith, quien vive en los suburbios de Washington. "Queríamos asegurarnos de que la casa se mantuviera en la familia, pero nos dimos cuenta de que no podríamos manejar la situación si hubiera demasiadas personas en el comité administrativo". Así que los hermanos suscribieron un acuerdo notarizado y lo presentaron ante el tribunal de Pensilvania. Acordaron que solo los familiares consanguíneos (en otras palabras, los cónyuges no entraban en el acuerdo) podrían ser los dueños, y la toma de decisiones del comité administrativo se limitaría a cuatro miembros. Solo existen guías generales, en lugar de reglas formales, para asignar el uso de la casa del lago que tiene seis habitaciones. Las familias de cada uno de los hermanos tienen derecho a dos semanas durante la temporada alta de julio a agosto, aunque el 4 de julio están todos bienvenidos. En mayo, junio y septiembre la casa está disponible para cualquier persona, pero el resto del año permanece cerrada. "Siempre hemos tratado de mantener una buena comunicación, sentarnos y hablarlo todo", dice Smith.

"La titularidad compartida entre hermanos puede funcionar", añade Donald Manning, abogado de sucesiones de Arlington, Virginia. "Pero es la excepción, no la regla, porque involucra asuntos monetarios, y el dinero por lo general saca a relucir lo peor de las personas".

A eso añádele el estrés emocional de la muerte del padre o la madre y es casi imposible evitar los conflictos, dicen los abogados de sucesiones. "Cuando mamá y papá aún viven, la familia suele llevarse bien, pero una vez mueren, no es inusual que cambie la dinámica familiar", dice David Fry, coautor de Saving the Family Cottage (Salvar la cabaña familiar). "Resurgen los resentimientos y los celos viejos —'Él robó mi bicicleta cuando tenía 12'— y nace la venganza".

Fry añade que los cónyuges pueden empeorar esos sentimientos. "Los hermanos suelen perdonarse entre sí con mayor facilidad, pero los cónyuges no comparten la misma motivación para llegar a un acuerdo. Así que el hermano [casado] puede verse entre la espada y la pared y esto puede causar grandes problemas".

Desafortunadamente "estas controversias se ven ahora con mayor frecuencia", señala Bernard Krooks, abogado de derecho de los adultos mayores en Nueva York. "Es simplemente horrible". El estancamiento económico también influye cuando los hermanos tienen dificultades financieras y buscan beneficiarse económicamente de una inversión a largo plazo. Es inevitable que surjan discusiones acerca del valor de la casa y los términos de la división del dinero.

Este tipo de controversias eran comunes en el 2008, cuando la recesión estaba en todo su apogeo, dice Wendy Goffe, abogada de Seattle. Pero ella dice que las controversias pueden resultar ser de naturaleza personal. "Uno de los dueños está en desacuerdo con lo que el otro dueño hace, y prefiere alejarse. Uno de ellos puede fumar en la casa, traer perros o hasta mantequilla de maní a la casa cuando el otro es alérgico al humo del cigarro, a los perros o a la mantequilla de maní", dice Goffe. "Si no pueden ponerse de acuerdo sobre cosas sencillas, es muy difícil que puedan resolver los asuntos importantes, como reemplazar el techo".

Mike Smith, agente de bienes raíces en el norte del estado de Nueva York (no tiene ninguna relación con Robert Smith) con frecuencia se ha topado con este tipo de controversias cuando pone a la venta casas que pertenecen a una herencia. En particular: cuatro hermanos pelearon por más de una década por la residencia de su madre, un apartamento en un edificio de cuatro unidades del cual su madre era titular. Después de que un juez ordenó que vendieran el edificio, los dos coalbaceas fueron a la oficina de Smith a firmar el acuerdo para ponerlo en venta. "Allí estaban, cada uno de ellos con 70 y tantos años y tildándose de mentirosos el uno al otro. Una parte argumentaba que uno de los otros hermanos era responsable por cuidar de su madre enferma; la otra parte acusaba a ese hermano de haberse aprovechado de la situación para vivir sin tener que pagar alquiler. Parecían niños de 8 años".

La familia de Robert Smith - Cómo mantener una casa de vacaciones en la familia

Cortesía de Robert Smith

Se puede lograr, pero requiere planificación: la familia Smith desarrolló una estructura armoniosa para que la casa de vacaciones frente al lago se quedara en la familia.

Por suerte, dice Smith, él y sus cuatro hermanas evitaron esos sinsabores cuando tuvieron que vender la casa de sus padres en Dalton, Nueva York. De todas maneras, no fue fácil. "Todos queríamos vender la casa, pero una de las hermanas tenía una amiga a quien le interesaba comprarla, así que ella quería intervenir en la aprobación del comprador. Yo le dije que no, que era una decisión puramente de negocios".

Lidiar con la residencia principal de los padres puede ser polémico, dice el contador público certificado de Wilmington, Delaware, Jordon Rosen, expresidente de la National Association of Estate Planners and Councils. Dice que con frecuencia ocurre que un hijo adulto vive en la casa a cargo del cuidado de la madre o el padre anciano o porque no tiene adónde ir. "Ese padre o madre quiere heredarle la casa a ese hijo —incluso si ese hijo no cuenta con los recursos para mantenerla—. Esto causa el distanciamiento de los otros hermanos que no quieren sacar al hermano o hermana de la casa, pero que tampoco quieren invertir dinero en el mantenimiento de la misma".

Rosen dice que peor aún es cuando los padres ponen el título de la propiedad a nombre de uno de los hijos por pensar que esto facilitará la administración de las finanzas cuando ya no estén y evitará el proceso de legitimación. "Esa es la peor movida de planificación patrimonial que puedes hacer", dice Rosen. ¿Por qué? La casa estará automáticamente a nombre de ese hijo cuyo nombre figura en el título; este será el dueño absoluto, incluso si la intención de los padres era que se compartiera. Los padres pudieran pensar que el hijo hará lo que es justo y compartirá las ganancias. Pero, con frecuencia, esto no es lo que ocurre.

Planifica temprano

Los planificadores patrimoniales dicen que la mejor manera de evitar controversias es tener una discusión familiar mientras los padres estén vivos, así conocerán las expectativas y deseos de todos. "Es una conversación difícil", dice Krooks. Requiere hablar con mamá y papá acerca de su muerte, y también obligará a los hijos a admitir lo que los padres no quisieran escuchar: que ellos no desean hacerse cargo de las propiedades que sus padres tanto aman. Boyce-Abel dice, "El problema mayor lo causan los malos entendidos, las presunciones y la falta de comunicación clara y directa". Hoy en día, ella aplica las lecciones que aprendió de sus controversias familiares para ayudar a otros a evitar esos mismos resultados.

"Exhorto a las familias a comenzar la planificación para el futuro ahora y que tengan una conversación abierta y sincera mientras todos están vivos", dice Boyce-Abel. "Si mi madre hubiera podido sentarse y conversar con todos nosotros, la situación hubiera sido completamente diferente. Los cuatro hubiésemos estado en la misma línea y hubiéramos evitado un distanciamiento de 17 años".

Listado de cotejo de herencias

Tus hermanos y tú acaban de heredar la casa de tus padres. ¿Y ahora qué?

  • Reúnanse y decidan si quieren venderla o quedarse con ella. Si la respuesta es quedarse con la propiedad y todos están dispuestos a compartir la titularidad, la familia debe preparar los documentos legales con asesoramiento profesional de modo que estén listos para el futuro. Podría ser un contrato de sociedad de bienes, un fideicomiso o una compañía de responsabilidad limitada.
  • Escriban los asuntos administrativos. Áreas claves: cómo y cuándo la propiedad se utilizará y cómo se pagarán los gastos.
  • Establezcan las reglas operativas básicas, como las de las propiedades para alquiler en la playa, que incluyan la limpieza, el fumar, el uso de la propiedad por huéspedes que no sean familiares y los daños a la propiedad.
  • Establezcan cómo se heredará la propiedad a las generaciones futuras.
  • Determina cómo cualquiera de los hermanos puede optar por no participar en la sociedad de bienes. ¿Cómo se determinará el precio? ¿El pagó será la participación prorrateada del valor total de la propiedad? ¿O recibirá una cantidad menor, debido a que otras personas son también titulares y administradores de la propiedad?, lo cual es una práctica estándar en las transacciones de bienes raíces cuando se comparte la titularidad con más de una persona. ¿Cómo se pagará, en una suma global o en plazos por un término de años?

Caroline E. Mayer es una escritora independiente que se especializa en asuntos del consumidor.

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