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Tasas de interés de las hipotecas llegaron a mínimos históricos. ¿Hora de refinanciar?

Las solicitudes de refinanciación llegan en grandes cantidades mientras, debido a los temores del coronavirus, los préstamos a 15 años están por debajo del 3%.

Ilustración de una casa roja con signos de porcentaje que caen por encima.

ISTOCK / GETTY IMAGES

In English | Las tasas de hipotecas han caído a mínimos históricos, y, si estás pensando en refinanciar, podrías poner dinero en tu bolsillo... y en tu cuenta de ahorros.

La tasa de la hipoteca fija promedio a 30 años llegó recientemente al 3.29%, la más baja desde que la Federal Home Loan Mortgage Corp., conocida popularmente como Freddie Mac, comenzó a estudiarla en 1971. En la misma época del año pasado, una hipoteca de tasa fija a 30 años era del 4.41%.

¿Recuerdas cuando las tasas de interés de las hipotecas llegaron a su punto máximo?

En octubre de 1981, las tasas de hipotecas subieron al 18.62% 

Para los compradores de viviendas, la reducción de la tasa es significativa. Una hipoteca de $200,000 a 30 años al 3.29% tendría un pago mensual de capital e intereses de $1,026, en comparación con $1,154 mensuales al 4.41%. El ahorro mensual sería de $128 al mes o $1,536 al año.

Las tasas de otras hipotecas populares también se han reducido. La hipoteca de tasa fija a 15 años, por ejemplo, cayó al 2.79% del 3.83% del año anterior. El promedio de puntos pagados a los prestamistas para obtener un descuento en la tasa fue del 0.7% para las hipotecas de 30 y 15 años. Por un préstamo de $100,000, un cargo de 0.7 puntos te costaría $700. Sin pagar puntos, el descuento desaparecería y la tasa ofrecida por el prestamista sería ligeramente más alta.

Las tasas de hipotecas tienden a seguir el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, que cerró en un mínimo histórico del 0.4% el 9 de marzo. Aunque el rendimiento ha aumentado desde entonces, el descenso total no se ha reflejado en las tasas de hipotecas, afirma Greg McBride, analista financiero principal de Bankrate.com. "Las tasas de hipotecas han retrasado enormemente el movimiento de los rendimientos de los bonos", explica.

La caída de las tasas de hipotecas no ha pasado desapercibida, y los procesadores de hipotecas están sobrecargados, dice: "Muchos prestamistas no ofrecen sus mejores tarifas porque tienen más solicitudes de las que pueden gestionar. Algunas personas han obtenido rendimientos por debajo del 3%, pero no son fáciles de encontrar".


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¿Debería refinanciar ahora?

La vieja regla para la refinanciación es que la tasa de la nueva hipoteca debe ser un punto porcentual más baja que la actual. Sin embargo, como todas las reglas generales, debes hacer las cuentas y evaluar tu situación personal. ¿Por qué quieres refinanciar?

"La gente refinancia por muchas razones", dice Keith Gumbinger, vicepresidente de HSH.com, un sitio web de información sobre hipotecas. "¿Quieres un pago más bajo? ¿Quieres pagar tu préstamo en una fecha determinada?"

Si quieres pagar el préstamo en una fecha determinada —digamos, cuando te jubiles— ten en cuenta que puedes prepagar el préstamo existente. Los pagos anticipados son opcionales, por lo que tienes cierta flexibilidad en tus pagos mensuales, lo que no tendrías si tuvieras una hipoteca a 15 años.

Si lo que buscas es una tasa de interés más baja, ten en cuenta que obtener una nueva hipoteca puede acabar con cualquier ahorro que hagas al refinanciar. Si has pagado 15 años de un préstamo a 30 años, por ejemplo, obtener un nuevo préstamo a 30 años a una tasa de interés más baja podría significar que, en última instancia, gastarías más dinero que el que habrías gastado de otro modo.

Cómo reducir los costos de refinanciación

Si refinancias, tienes múltiples costos asociados con el nuevo préstamo, desde los puntos de descuento mencionados hasta los impuestos estatales sobre la propiedad, seguros y tasaciones. Puedes tener una buena idea de los costos si revisas la documentación original del préstamo de cuando compraste la vivienda, recomienda Gumbinger.

Los costos de cierre varían mucho de un estado a otro, pero las comisiones suelen ser del 3 al 4% del monto del préstamo. Puedes pagarlos de tu bolsillo o incluirlos en el nuevo préstamo.

Entonces, tienes que decidir si la refinanciación vale la pena. Digamos que tienes una hipoteca de $200,000 al 4.41% y tu banco te da una nueva hipoteca al 3.29%. Como ya se ha dicho, tus ahorros mensuales de la refinanciación serían de $128 al mes.

Si pagas el 3% del total de las tasas de refinanciación, pagarías el 3% del préstamo de $200,000, o $6,000. Para que el refinanciamiento valga la pena, necesitarías quedarte en tu casa unos cuatro años para recuperar los gastos. Si la diferencia de tasas entre tu préstamo anterior y el nuevo es menor, te tomará más tiempo recuperar los costos de cierre.

Del mismo modo, puedes recuperar los costos de cierre más rápidamente si los reduces lo más posible. Una forma es elegir un préstamo sin puntos. Puede que no consigas una tasa del 3.29% y los derechos de presumir que conlleva, pero ahorrarás dinero por adelantado. También puedes buscar tarifas de inspección más bajas y un seguro de título.

Si te sientes abrumado, muchas calculadoras de hipotecas en internet pueden ayudarte a tomar la decisión. Busca "mortgage refinance calculator" (calculadora de refinanciación de hipotecas) y encontrarás calculadoras de Bankrate, Nerdwallet, HSH, Smartasset y otras.

Las tasas de hipotecas han estado bajas durante los últimos cinco años, por lo que la prisa por refinanciar puede ser breve. La tasa más alta desde marzo del 2015 ha sido del 4.94%, según Freddie Mac. Sin embargo, si puedes refinanciar y poner algo de dinero extra en tu bolsillo —o en tu cuenta de ahorros— podría ser un buen negocio. Según Bankrate.com, el 77% de las personas dicen que la mayor barrera para ahorrar para la jubilación es el pago de la hipoteca. "Aquí está la oportunidad de aliviar eso un poco", concluye McBride.

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