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Lo que hay que saber sobre las hipotecas revertidas

Las personas mayores pueden cumplir los requisitos para aprovechar el valor líquido de su vivienda, pero hay que tener cuidado con las trampas.


spinner image Mano sosteniendo un fajo de dólares en el exterior de una casa.
ISTOCK / GETTY IMAGES

 

Para muchas personas, una vivienda es su mayor inversión.

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En el tercer trimestre de 2022, el precio medio de una vivienda unifamiliar en los EE.UU. (lo que significa que la mitad de los precios son más altos y la otra mitad más bajos) fue de $398,500, según la National Association of Realtors (Asociación nacional de agentes de bienes raíces). En mercados principales como las ciudades de San Francisco, Seattle y Boston, los precios de la vivienda son mucho más altos.

El problema para la mayoría de la gente es aprovechar esa inversión.

Vender tu residencia y mudarte a otro lugar es una solución, pero es una decisión difícil para algunas personas. Si has pagado una gran parte de tu hipoteca o la has pagado por completo, una hipoteca revertida puede ser una solución, pero averígualo con mucho cuidado antes de tomar una decisión.

Tu casa es como una alcancía

Una hipoteca revertida es un préstamo basado en el valor actual pagado, o la equidad, de tu vivienda. A diferencia de una hipoteca convencional, tu prestamista te paga ya sea mensualmente, a través de una línea de crédito variable, o en una suma global. No tienes que pagar el préstamo hasta que vendas tu casa, te mudes o fallezcas.

Tu saldo se deducirá de las ganancias de la venta cuando se venza, y recibirás el dinero sobrante (o tus herederos).

La hipoteca revertida más común es una HECM (hipoteca de conversión del valor líquido de la vivienda). Estos préstamos están asegurados por la Administración Federal de Vivienda, una unidad del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD). También puedes obtener una hipoteca revertida a través de tu estado o Gobierno local, o a través de prestamistas privados.

El seguro federal garantiza que si el saldo del préstamo excede el precio de venta de la casa, tus herederos no tendrán que pagar más del 95% del valor tasado. El seguro hipotecario paga el saldo restante.

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Estos son algunos de los términos para obtener una hipoteca revertida:

  • Tipos de viviendas. Puedes obtener una HECM por una casa unifamiliar o una vivienda de dos a cuatro unidades donde el posible cliente de la hipoteca revertida sea el propietario de una unidad. Los condominios y las casas móviles con cimientos permanentes fabricados después de junio de 1976 aprobados por el HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) también pueden calificar.
  • Cómo saber si esta es una opción para ti. Para ser apto para este tipo de hipoteca revertida, debes tener por lo menos 62 años y la propiedad debe ser tu residencia principal (debes vivir allí). No puedes estar atrasado en ninguna deuda federal, y debes participar en una sesión educativa con un consejero especialista en HECM aprobado por el HUD.
  • Límite de préstamo. HUD establece anualmente un límite para los préstamos de HECM. En 2022, el límite es de $970,800. 

Las hipotecas revertidas no son baratas, especialmente con la Reserva Federal aumentando las tasas de interés en un intento por frenar la inflación. La tasa promedio para una hipoteca revertida de tasa fija en noviembre de 2022 fue de alrededor del 7%, similar a la de una hipoteca tradicional. El interés es acumulativo, así que cuanto más saques inicialmente y cuanto más tiempo tengas el préstamo, más intereses pagarás.

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Si recibes pagos mensuales, el saldo de tu préstamo aumentará.

También tendrás otras tarifas. La tarifa inicial por el seguro hipotecario del HUD es del 2% del valor tasado de la vivienda y el 0.5% anual.


Obtén las aprobaciones adecuadas
  • Asesores. El primer paso para obtener una hipoteca de conversión del valor líquido de la vivienda es reunirte con un asesor para hablar sobre tus posibilidades de reunir los requisitos y si un préstamo de hipoteca revertida es la opción de financiamiento adecuada para ti.  
  • Condominios. Para obtener una hipoteca revertida sobre tu unidad, debe ser tu residencia principal y todo el complejo debe tener la aprobación del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, ya que las hipotecas de conversión del valor líquido de la vivienda están aseguradas por la FHA, organismo que forma parte del HUD.
  • Prestamistas. Solo los prestamistas aprobados por la FHA pueden emitir hipotecas revertidas aseguradas por el Gobierno federal.

Recursos del HUD

  • Busca una lista de asesores de HECM aprobados, o llama al 800-569-4287 para obtener referencias.
  • Consulta el estado de aprobación de tu condominio.
  • Busca una lista de prestamistas del HUD (en inglés) en internet; marca la casilla para hipotecas revertidas y amplía el área geográfica si la búsqueda no tiene resultados. También puede pedirle una lista a tu asesor.

Pagarás cargos por costos de cierre y creación del préstamo, que tienen un límite de $6,000. Además, pagarás los cargos de la recaudación del préstamo.

Los prestamistas esperan que pagues el seguro de la vivienda, así como los impuestos sobre la propiedad y las posibles cuotas de la asociación de propietarios, aunque algunos reservan parte de los fondos del préstamo para cubrirlos. El mantenimiento continuo de la vivienda también es importante para evitar pequeños problemas antes de que sean más serios y reduzcan el valor de la propiedad.

Para muchos propietarios una hipoteca revertida es igual de aterradora que encontrar una serpiente cobra en la bañera. Pero eso es infundado, dice la experta en jubilación Mary Beth Franklin, una planificadora financiera certificada que vive en el área de Washington D.C.

“Se considera un último recurso, pero no debería serlo”, afirma.

Una de las razones de la mala impresión: según las reglas anteriores, un cónyuge que no firmó el préstamo podría tener la casa vendida cuando el prestatario falleciera.

HUD cambió esas reglas en 2017. Ahora, un cónyuge sobreviviente puede permanecer en la vivienda, incluso si su nombre no está en el préstamo, y el saldo no vencerá hasta que se vaya.  Pero ese cónyuge debe continuar pagando los impuestos de la propiedad y el seguro, y no podrá seguir pidiendo dinero prestado a través de la hipoteca revertida.

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Podría ser un préstamo puente

Muchas personas tienen más dinero en el valor acumulado de su vivienda que en su cuenta de ahorros para la jubilación. Y, a diferencia de una cuenta 401(k), los pagos de una hipoteca revertida están libres de impuestos.

En algunos casos, las personas que quieren aplazar el solicitar los pagos del Seguro Social, por ejemplo, hasta que alcancen la edad plena de jubilación, pueden usar una hipoteca revertida como puente por unos cuantos años. Y establecer una línea de crédito de hipoteca revertida puede ser útil si enfrentas gastos inesperados, en particular si has pagado por completo tu hipoteca.

El Gobierno exige una sesión de asesoramiento por una buena razón. Las hipotecas revertidas son complicadas, una circunstancia que algunos estafadores aprovechan para defraudar a los propietarios mayores. Es bueno tener a alguien que describa todos los costos involucrados y se asegure de que está tratando con prestamistas acreditados. 

Idealmente, deberías poder vivir del Seguro Social, una pensión y tus ahorros cuando te jubiles. Pero no debes pasar por alto tu mayor activo: tu vivienda.

Nota del editor: Este artículo se publicó originalmente el 19 de octubre de 2019. Se actualizó con la información más reciente sobre los precios de la vivienda y las tasas de interés de las hipotecas revertidas.

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(Haz clic en el botón CC del video para seleccionar los subtítulos en español)

 

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