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El HUD es el blanco de una demanda por acciones ilegales relativas a ejecuciones por hipotecas revertidas

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8 de marzo del 2011

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AARP Foundation Litigation y Mehri & Skalet, PLLC representan a tres cónyuges mayores en la corte federal de D.C.

In English | Washington, D.C. — Tres cónyuges sobrevivientes de prestatarios de hipotecas revertidas (también conocidas como hipotecas inversas) presentaron una demanda hoy contra el Department of Housing and Urban Development (HUD, Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.), alegando que la agencia abandonó las normas federales consolidadas, violó las protecciones para cónyuges sobrevivientes y, como resultado, las tres personas enfrentan ahora una inminente ejecución hipotecaria y el desalojo de su vivienda.

Los demandantes —de Indiana, Nueva York y Maryland— son representados por AARP Foundation Litigation y la firma de abogados de Washington D.C. Mehri & Skalet, PLLC. La demanda —presentada en una corte federal en D.C.— intenta lograr un mandato que prohíba que el HUD abandone las normas consolidadas y que ejecute ilegalmente la hipoteca de los cónyuges sobrevivientes. Estos cambios arbitrarios permiten que los prestamistas inicien la ejecución hipotecaria y el desalojo contra los demandantes.

El caso tendrá amplias implicaciones nacionales, ya que el resultado determinará si los cónyuges podrán permanecer en las viviendas que ahora están “bajo el agua” (es decir, el saldo de la hipoteca excede el valor de la vivienda) como consecuencia de la crisis inmobiliaria, una posibilidad de la cual se protegieron siempre los prestamistas de hipotecas revertidas con el pago de las primas de seguros.

Las normas del HUD, establecidas desde 1989, claramente, estipulan que un prestatario o sus herederos nunca deberían pagar más de lo que vale la vivienda al término del préstamo. Pero a finales del 2008, el HUD abruptamente cambió la política y dijo que un heredero —incluidos los cónyuges sobrevivientes cuyos nombren no figuraban en la hipoteca— debe pagar el saldo completo de la hipoteca para mantener la vivienda, incluso si excede el valor de la propiedad. Esto no solo quebranta las reglas del HUD, sino que infringe los contratos entre los prestatarios de las hipotecas revertidas y los prestamistas, a la vez que niega un propósito clave para el cual los prestatarios han pagado las primas de los seguros.

“El HUD ha revocado inexplicablemente las políticas existentes relativas a las hipotecas revertidas —expresó Jean Constantine-Davis, abogado superior de AARP Foundation Litigation, al discutir las acciones del HUD—. Estos adultos mayores de recursos limitados fueron sorprendidos por estas decisiones arbitrarias y retroactivas”.

Steven A. Skalet, del bufete de abogados Mehri & Skalet PLLC, expresó: “En vez de proteger a los prestatarios, el HUD cambió de manera retroactiva los términos de los préstamos para que los cónyuges mayores y los herederos de los prestatarios paguen más para quedarse con la vivienda de lo que pagaría un comprador que no tuviera parentesco”. Y agregó: “Es vergonzoso y pretendemos lograr que el HUD cumpla con las representaciones y las promesas que les hicieron a los prestatarios cuando solicitaron estos préstamos asegurados por el gobierno”.

Una hipoteca revertida (o inversa) es un préstamo que permite que los propietarios mayores conviertan el valor líquido de sus viviendas en efectivo. Es lo contrario de una hipoteca tradicional, en la que el prestatario paga la suma prestada todos los meses. Los prestatarios de las hipotecas revertidas reciben dinero a cambio del valor líquido de su vivienda, y no tienen que realizar pagos hipotecarios mensuales ni periódicos para pagar el préstamo. Por el contrario, el saldo del préstamo aumenta con el tiempo y el préstamo no vence ni se debe pagar hasta que muera el último propietario, se mude de manera definitiva o venda la vivienda.

Los préstamos están asegurados por el programa HECM (Hipotecas de Conversión del Capital Neto de la Vivienda) y, debido a la complejidad del programa y porque está diseñado específicamente para cubrir las necesidades de las personas mayores de 62 años, el Congreso incluyó protecciones especiales para los prestatarios de HECM.

Como se explicó anteriormente, una de las protecciones es que ningún prestatario ni sus herederos son responsables de una cantidad que supere el valor de una propiedad. La demanda establece que el Manual del HUD, vigente desde 1994, como así también otra información publicada por el HUD en su sitio web y otros lugares afirmaban esta política. Después, en diciembre del 2008, el HUD abandonó esa interpretación y declaró, por primera vez, que los cónyuges o herederos que quisieran retener la vivienda debían pagar el saldo total, incluso si excedía el valor actual de la propiedad. Por extraño que parezca, la norma actual del HUD establece que una persona sin parentesco con el propietario puede comprar la propiedad al valor estimado actual, pero no así el cónyuge sobreviviente.

La demanda alega que, como resultado, muchos cónyuges o herederos que desean comprar la propiedad no han podido hacerlo debido a que no pueden obtener una financiación que excede el valor actual de la propiedad.

Otra protección importante en el estatuto de HECM —titulado “Safeguard to Prevent Displacement of Homeowner” (Salvaguardia para prevenir el desplazamiento del propietario)— prevé que no se puede desplazar a los propietarios de HECM hasta que finalice la hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda. También declara que “...para propósitos de esta subsección, el término “propietario” incluye al cónyuge del propietario”. Por lo tanto, al cónyuge —incluso si no es cotitular de la hipoteca— no se lo puede desplazar arbitrariamente del hogar cuando muere el prestatario.

A pesar del lenguaje claro, el HUD nunca reconoció la protección que otorga esta previsión que no permite el desplazamiento del cónyuge del propietario, de acuerdo con la demanda.

Los tres demandantes, todos de recursos escasos, se vieron afectados adversamente con las acciones ilegales del HUD. De acuerdo con las normas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., no se consideran como “propietarios” porque su nombre no figura en los documentos originales de la hipoteca inversa de sus cónyuges. Y sufrirán “dificultades extremas” si se los obliga a pagar el costo original de la hipoteca, que es mayor, para retener la vivienda, establece la demanda.

La demandante Delores J. Moore, de Covington, Indiana, de 79 años, se casó ya mayor con el señor Moore y nunca se agregó su nombre al título de la vivienda ni a la HECM. Se defiende contra una ejecución hipotecaria en el condado de Fountain, en un juzgado de Indiana.

A la demandante Leila Joseph, de Brooklyn, Nueva York, de 77 años, se la excluyó del título de la propiedad cuando su marido, que sufría de demencia en aquel entonces, solicitó una hipoteca revertida. La señora Joseph se defiende de la ejecución hipotecaria en la Corte Suprema del condado de Kings, Nueva York.

El demandante Robert Bennett, de Annapolis, Maryland, de 69 años, era el copropietario de su vivienda junto a su esposa desde 1981. Sin que lo supiera, se lo excluyó del título de la propiedad cuando se ejecutó la HECM. Su esposa, que estaba enferma de gravedad, murió al mes siguiente. El señor Bennett enfrenta una ejecución hipotecaria en el juzgado de circuito del condado de Anne Arundel, Maryland.

Shaun Donovan, secretario del HUD, es el demandado en la querella entablada por AARP Foundation Litigation y Mehri & Skalet, PLLC, en nombre de los tres demandantes.

-30-

AARP Foundation Litigation (AFL) es un defensor en las cortes de todo el país por los derechos de las personas mayores de 50 años, frente a diversos asuntos jurídicos que afectan su vida cotidiana, y asegura que tengan una voz en el sistema judicial.
La experiencia de AFL abarca áreas específicas de la ley federal y estatal, que incluyen:

• La discriminación por edad en el empleo.

• El fraude financiero, el fraude al consumidor y los servicios públicos.

• Los beneficios para empleados, incluidas las jubilaciones.

• La protección del inversionista.

• La atención médica y la atención a largo plazo, incluidos Medicaid, Medicare y la asequibilidad de los medicamentos recetados.

• La vivienda, incluidos los préstamos hipotecarios abusivos, y las comunidades habitables.

• Los beneficios para personas de bajos ingresos, como el SNAP (Programa Suplementario de Asistencia Nutricional).

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