Guía sobre el aumento de las tasas hipotecarias para compradores, vendedores y quienes desean una vivienda más pequeña

Además, algunos constructores están ofreciendo una financiación innovadora para mitigar en parte el problema de las tasas hipotecarias. “Reducen los precios y ofrecen planes para reducir la tasa de interés”, explica el economista Bill McBride. En un plan de reducción de tasas hipotecarias, por ejemplo, los constructores reducen temporalmente las tasas al 4% el primer año, al 5% el segundo y al 6% el tercero. A partir de entonces, la tasa aumenta hasta alcanzar la tasa del mercado —alrededor del 7%— durante toda la vigencia del préstamo. “Siempre dicen lo mismo: ‘Oh, seguro que las tasas de interés van a bajar, así que podrás refinanciar’”, sostiene McBride.

Los compradores también pueden pagar “puntos” (que básicamente son un pago inicial) directamente al prestamista a cambio de una tasa hipotecaria un poco más baja. La inversión en puntos se puede amortizar con el tiempo si mantienes la hipoteca original durante varios años. Pagar puntos para bajar las tasas hipotecarias es menos conveniente si piensas vender o refinanciar pronto.

No te lamentes por los constructores. Ellos no tienen que competir con viviendas existentes baratísimas, como les ocurrió en la Gran Recesión del 2007-2009. “Los constructores con los que he consultado están bien”, dice McBride. El costo de los materiales ha bajado después del aumento registrado al principio de la pandemia. Por ejemplo, la madera bajó un 30% con respecto a septiembre del 2021. Los constructores también obtienen buenas ganancias en sus centros de diseño y con las mejoras, añade.

Consejos para vendedores

“En este momento, la mayor generación de la historia se encuentra en sus mejores años de compra”, comenta McBride sobre los milénicos, que ya han superado a los baby boomers en tamaño por ser el grupo generacional más numeroso. “Se casan, tienen hijos y compran viviendas”. Son buenas noticias.

Otra buena noticia es que el inventario es bajo, lo que significa que, si vives en un vecindario muy codiciado, tal vez tengas la única vivienda en venta de tu zona. El bajo inventario otorga más control a los vendedores para fijar los precios. “Lo que está ocurriendo es que la gente se decide por una casa nueva enteramente porque no encuentra una existente”, advierte Lonski.

La mala noticia es que los milénicos están comprando a una edad más avanzada que los baby boomers. La edad promedio de un comprador de vivienda primerizo es de 36 años, la mayor edad registrada. Además, dado que la mediana del precio de las viviendas en el país (la mitad son más caras, la mitad son más baratas) es de $412,300, los milénicos tienden a ser más exigentes como compradores primerizos de lo que lo fueron los baby boomers. No quieren asumir el costo adicional de un techo nuevo o una remodelación a fondo de la cocina, además de un elevado pago hipotecario.

En algunos mercados inmobiliarios candentes, los vendedores siguen recibiendo muchas ofertas y participan en guerras de ofertas. Sin embargo, esta tendencia está disminuyendo, y en algunos mercados los vendedores tienen que reducir los precios para compensar la antigüedad de los electrodomésticos o de los cuartos de baño, que no se han actualizado desde la Administración de Eisenhower. Si quieres lograr una venta rápida, debes ser flexible con el precio o estar dispuesto a hacer concesiones por los electrodomésticos o la decoración anticuados.

Considera también la posibilidad de hacer mejoras modestas que se amorticen con la reventa, como pintar la casa, instalar un piso más moderno o actualizar el exterior. De ser posible, procura pagar las mejoras con dinero que tengas disponible en vez de pedir un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda. De lo contrario, tendrás que hacer frente a las altas tasas de una refinanciación con retiro de efectivo o de un préstamo con garantía hipotecaria, que subieron junto con las tasas hipotecarias tradicionales.

Opciones para quienes desean una vivienda más pequeña

Si ya has pagado la hipoteca por completo (en inglés) y quieres mudarte a una casa más pequeña, puedes salir muy bien parado, señala McBride. Gran parte de eso tiene que ver con la legislación fiscal. Los propietarios solteros pueden excluir hasta $250,000 en ganancias de capital cuando venden su vivienda; en el caso de las parejas, la suma asciende a $500,000. “Esto es fácil para los adultos mayores”, indica McBride. Por ejemplo, si te mudas de una casa de cuatro dormitorios a un condominio, es muy posible que puedas comprar tu nueva casa directamente sin tener que hipotecarla, y quedarte con el dinero sobrante.

Si piensas trasladarte de una zona menos costosa a otra más cara —San Diego, por ejemplo—, tal vez debas conformarte con una vivienda mucho más pequeña que la que tienes, o adquirir una hipoteca al 7% de interés o más.

Otra opción son las hipotecas con tasa de interés ajustable, o ARM. Estos préstamos comienzan con una tasa inicial que suele ser más baja que las tasas fijas a 30 años. Por ejemplo, hoy día puedes conseguir una ARM que se ajusta a los 7 años al 6.79%, lo que no supone un gran ahorro. Pero si crees que las tasas serán más bajas dentro de 7 años, puede ser una buena opción para algunas personas. (También puedes conseguir hipotecas ARM que se reajusten en tres, cinco o incluso diez años).

“Cuando las hipotecas eran del 3%, una de mis amigas adquirió una [ARM] al 1.75%”, comenta McBride.  “Tiene el 1.75% durante siete años. Le quedan cinco años más, y el otro día nos reíamos de eso”. Si su hipoteca ARM se ajustara a una tasa más alta, podría pagar una cuota más elevada, lo cual es absolutamente necesario si decides adquirir una ARM. Los compradores, incluso los jubilados que perciben ingresos fijos, deberían pensar dos veces antes de adquirir una hipoteca ARM si no disponen del excedente de efectivo necesario para hacer frente a pagos más elevados cuando se ajuste la tasa de interés.    

¿Adquirir una hipoteca para luego refinanciar?

Los agentes inmobiliarios actualmente aconsejan a los compradores que acepten una tasa hipotecaria alta, ya que con el tiempo podrán refinanciar la propiedad a una tasa más baja.

Sin embargo, McBride no está tan seguro de que las tasas hipotecarias vayan a bajar dentro de unos años. La tasa hipotecaria promedio desde 1971 ha sido del 7.74%, un período que incluye tasas altísimas en la década de 1970 y tasas bajísimas del 2008 al 2021. Así que las tasas hipotecarias actuales están ligeramente por debajo del promedio histórico.

También hay que tener en cuenta que las tasas de interés cayeron por debajo del 4% porque el país atravesaba una de las peores crisis financieras desde la Gran Depresión. Para que las tasas volvieran a ese nivel, habría que esperar un panorama económico igualmente nefasto. “No volveremos al 3% [de las tasas hipotecarias] sin otra crisis”, afirma McBride. “Y es probable que ni siquiera volvamos a tener tasas inferiores al 5%”.