Las nuevas oportunidades en el mercado inmobiliario

Las operaciones de ‘flipping’ han perdido brillo, pero la inversión en bienes raíces sigue viento en popa.

Billetes de 10 dólares sostenidos por una mano y las llaves de una casa que se muestra al fondo para ilustrar el negocio de los bienes raíces

El negocio de los bienes raíces ha cambiado. Ahora hay un mayor número de inversionistas comprando propiedades para rentar, más que para vender. — Istock

Presentadas por años como una buena fórmula para hacer fortuna, las operaciones de bienes raíces conocidas en Estados Unidos como flipping se han tornado tan populares que ahora es difícil conseguir buenas oportunidades, dado el fuerte aumento en el número de inversionistas compitiendo por ellas.

Pero aun cuando los márgenes de ganancias han caído en la industria, los expertos insisten en que la actividad sigue siendo una buena manera de acumular riqueza con un ajuste en el modelo de negocios. En vez de comprar y reparar para vender, muchos inversionistas ahora concentran sus esfuerzos en comprar y reparar para alquilar, explicó Brad Bolton, quien especializa en inversiones inmobiliarias en la zona central de Florida, y es presidente de la división de Florida de Marketplace Homes.

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De esta manera los inversionistas siguen aprovechando las ventajas que otorgan las bajas tasas de interés y el hecho de que en muchos lugares de Estados Unidos los costos de comprar una vivienda están por debajo de las mensualidades que pueden ser cobradas por el alquiler de la misma propiedad, agregó Bolton.

“En este momento estamos realizando operaciones tradicionales de flipping, pero estamos realizando muchas más operaciones para alquilar”, dijo Bolton, quien realizó 117 operaciones de flipping el año pasado. Ese total es inferior a las operaciones de compra para alquilar realizadas el año anterior.

Inversiones a corto versus a largo plazo

La principal diferencia entre los dos modelos de negocios es el tiempo. Las operaciones tradicionales de flipping buscan un rápido retorno en la inversión, normalmente de cuatro meses o menos desde el momento en que se compró la propiedad, para luego pasar rápidamente al próximo proyecto, explicó Bolton.

El inversionista de propiedades para alquilar, en cambio, está realizando una operación a largo plazo, invirtiendo solo lo suficiente para dar la inicial y reparar la propiedad a ser ocupada por el futuro inquilino, dijo Bolton. Una de las grandes ventajas de comprar para alquilar es la posibilidad de que las mensualidades de los inquilinos terminen por cubrir los pagos de la hipoteca, el seguro y los impuestos de la propiedad, agregó.

Incluso, si se hace bien, la operación debería aportar una pequeña renta mensual a ser obtenida con el cobro de alquileres que superan en $200 o $300 mensuales los costos de la hipoteca, el seguro y los impuestos, generando lo que en la industria se conoce como propiedades que tiene flujo de caja, agregó.

Pero al igual que las inversiones en la bolsa de valores, las verdaderas bondades de la operación no residen en el flujo de caja que generan, sino en la apreciación de la inversión con el tiempo, la acumulación de plusvalía. Nick Manfredi, presidente y fundador de Manfredi Group en el sur de California, agregó que la mayoría de los inversionistas que él conoce prefieren acumular el capital comprando gradualmente más y más propiedades y dejar que se paguen solas alquilándolas y que solo las colocan en venta cuando tienen necesidades puntales de efectivo.

Mercado de vendedores

Sharon Voss, agente de Watson Realty Corp. en Orlando, dijo que la competencia entre los compradores se ha tornado muy reñida en los últimos tres o cuatro años, hasta el punto de que es muy difícil encontrar buenas oportunidades de inversión. Muchas veces las propiedades son vendidas en cuestión de 24 o 48 horas, situación que está afectando la disponibilidad en algunos mercados.

La gran demanda está obligando a los inversionistas a tener en mano los fondos requeridos —que podrían ser cientos de miles de dólares— para adquirir la propiedad a ser renovada y revendida, especialmente cuando la vivienda se va a colocar en venta en una subasta tras ser embargada.

Las operaciones de comprar para alquilar, en cambio, son algo más flexibles. Estas también podrían requerir que el comprador las pague en efectivo, pero también es posible conseguir rápidamente un préstamo hipotecario sobre la propiedad. De hecho, algunas empresas, incluyendo la de Bolton, colocan en venta unidades ya compradas y renovadas para ser alquiladas. Esto ofrece el potencial de ganancia que brinda la futura acumulación de plusvalía de la propiedad, después de haber descontando sus costos y sus ganancias.

La caza de oportunidades

Las mayores oportunidades de ganancias se encuentran aguas arriba, en la detección y compra de propiedades embargadas y en necesidad de refacción. Pero para competir eficientemente allí es necesario saber lo que se está haciendo, empezando por cómo encontrar las buenas oportunidades, ya sea para las operaciones tradicionales de flipping o para eventualmente colocar la propiedad en alquiler. Bolton dijo que su empresa destina recursos substanciales en la búsqueda de oportunidades y cuenta con equipos dedicados a la tarea.

En el caso de Manfredi, su empresa a veces trabaja con socios minoritarios cuya contribución principal es conseguir este tipo de oportunidades de negocio.

“Para quienes están comenzando, yo diría que lo principal es concentrar sus energías en aprender a ser un buen comprador… Eso se traduce en que hay que saber investigar. Si no te preparas, terminas jugando el papel del comprador tonto”, dijo Manfredi.

Crucial para evitarlo es tener un buen entendimiento de cuánto valen las propiedades, cuánto cuesta repararlas, y conocer bien cómo verificar la legalidad de la unidad en ser vendida. Los primeros dos puntos son esenciales para saber cuánto uno puede pagar por la vivienda, monto que es calculado en base al precio que uno estima puede ser vendida una vez que esté arreglada, menos el costo de reparación, los costos de cierre y la ganancia que uno espera ganar, explicó Bolton.

De esa manera, una propiedad que uno espera vender en $300,000 debe ser adquirida en cerca de $230,000 para descontar un gasto de $35,000 por pintar la propiedad, arreglar los jardines, reemplazar los electrodomésticos y arreglar la cocina, más los costos legales de la compra y venta, más una esperada ganancia de $25,000, agregó.

Pero ese margen de ganancia podría evaporarse de un solo golpe si el comprador no investigó lo suficiente y resulta que la propiedad tenía problemas legales, impositivos o estructurales. E incluso cuando se sabe lo que se está haciendo, nunca está del todo descartada la posibilidad de terminar entrando en una operación que deje pérdidas en vez de ganancias.

“Uno puede tener suerte en la primera, en la segunda o en la tercera compra, pero eventualmente vas a tener problemas”, dijo Bolton.

 

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