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Nuevo programa de hipotecas revertidas requiere menos pagos por adelantado

In English | Las hipotecas revertidas son una manera de obtener el valor acumulado de una vivienda al que, de otra manera, no se podría acceder. La queja principal siempre ha sido que las hipotecas revertidas tienen costos por adelantado muy altos. Pero, para algunos prestatarios mayores (para solicitar una debe tener al menos 62 años) que no tienen otra opción, las hipotecas revertidas ofrecían una ayuda que justificaba el gasto. Ahora, los propietarios cuentan con una alternativa que podría costar menos.

La FHA revela una hipoteca revertida menos costosa


La FHA (Administración de Vivienda Federal) ha lanzado una nueva hipoteca revertida conocida como HECM Saver (HECM ahorradora), la cual está disponible desde el 4 de octubre del 2010. A cambio del préstamo de una cantidad menor, el programa HECM Saver requiere un pago adelantado mucho más bajo. La HECM es una hipoteca de conversión del capital sobre la vivienda, un programa de hipotecas revertidas asegurado por la FHA. La gran mayoría de las hipotecas revertidas son HECM.

El nuevo programa HECM Saver elimina de manera efectiva las primas de seguro hipotecario anticipadas y cobra apenas 0,01% del valor de la vivienda. Por una vivienda de $200.000, eso significa que usted pagará una prima anticipada de tan solo $20. Sin embargo, la cantidad que puede pedir prestada del HECM Saver asociada al valor acumulado de su vivienda es de entre el 10% y el 18% menos, en función de su edad, que el estándar de la FHA para hipotecas revertidas. A los prestatarios también se les cobran primas de seguro hipotecario de manera regular equivalentes al 1,25% anual del saldo del préstamo.

Las hipotecas revertidas estándar también cambian

Las hipotecas revertidas no son como las hipotecas tradicionales y los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda que requieren que haga pagos regulares hasta que la deuda esté saldada. Por el contrario, las hipotecas revertidas le otorgan el dinero del valor acumulado de su vivienda en forma de un préstamo que no se paga hasta que usted se muda, vende la propiedad o fallece. Puede recibir el dinero en un pago único, una línea de crédito o pagos periódicos.

Debido a que el interés se acumula, la cantidad adeudada aumenta con el tiempo. Si vive mucho o el valor de los bienes raíces disminuye lo suficiente, es posible que la cantidad total del préstamo exceda el valor de su vivienda. La prima de seguro hipotecario que cobra la FHA cubre el préstamo parcialmente en caso de que el saldo exceda el valor de la propiedad. Esas primas pueden hacer que la hipoteca revertida sea mucho más costosa que una hipoteca tradicional o un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda.

Antes de que debutara el HECM Saver, la FHA sólo contaba con una hipoteca revertida, la HECM Standard (HECM estándar). La HECM Standard todavía existe, aunque se modificó a partir del 4 de octubre del 2010. Las primas de seguro hipotecario anticipadas que cobra la HECM Standard continúan siendo del 2% del valor de la vivienda. Para una vivienda de $200.000, eso representa una cifra considerable de $4.000. La FHA aumentó la prima de seguro continua al 1,25% anual, la misma tasa que para el programa HECM Saver. Originalmente la tasa era de 0,5%.

Además, la FHA disminuyó la cantidad que usted puede pedir prestada con la HECM Standard en hasta un 5%, dependiendo de su edad. El año pasado, la FHA redujo el límite de la HECM Standard en un 10%.

Las nuevas HECM tienen inconvenientes

La FHA creó el programa HECM Saver para darles a los propietarios de vivienda una opción de préstamo con una prima de seguro anticipada más baja. Ese es un acontecimiento positivo. Pero, en realidad, la FHA ha aumentado las primas de seguro continuas de las hipotecas revertidas, aún cuando ha reducido la cantidad que se puede pedir prestada.

"Lo que impulsa esto es que la Oficina de Administración y Presupuesto determinó que la FHA ha estado cobrando de menos por el riesgo asociado con el programa a la luz de la gran disminución del valor de las viviendas", explicó Don Redfoot, asesor de políticas estratégicas para el Public Policy Institute (Instituto de Política Pública) de AARP. Han elegido lidiar con la insuficiencia de fondos del seguro mediante el aumento de los costos del producto estándar y a través de la ampliación del mercado con una alternativa de menor riesgo, el programa HECM Saver".

En épocas de prosperidad, cuando el precio de las viviendas estaba en aumento, la FHA no se tenía que preocupar tanto porque los saldos de los préstamos excedieran el valor de las viviendas. Pero en un entorno inmobiliario en que los precios de las viviendas están decayendo, como ha estado sucediendo en los últimos años, el riesgo de que el saldo de los préstamos exceda el valor de las viviendas es mucho mayor.

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