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¿Alquilar o ser propietario?

Qué es mejor cuando los hijos se han ido de casa.

In English | Usted viene pensando en esto desde hace años: es propietario de su casa, pero los hijos ya se fueron y la casa parece demasiado grande. ¿Se convertirá en inquilino? ¿Se aferrará a su casa o comprará una más pequeña? A continuación encontrará algunas preguntas para formularse antes de tomar una decisión.

¿Podrá sacar mayor provecho de su dinero al alquilar en lugar de comprar?

La respuesta depende del lugar donde viva y de las tasas de interés hipotecarias actuales. Elaine Scoggins, planificadora financiera certificada y directora de Merriman, una consultora de inversiones de Seattle, señala que en muchas zonas la gente está teniendo problemas para vender su casa, por lo que, en su lugar, la están alquilando. Esto hace que haya más alquileres disponibles.

De hecho, la Oficina del Censo informó en el 2009 una cantidad récord de viviendas para alquilar vacías, lo que quiere decir que usted podría alquilar un bonito lugar por menos que en el pasado.

Al mismo tiempo, la gran cantidad de propiedades problemáticas, que pertenecen a bancos, o de casas que se están vendiendo por menos de lo que se adeuda por ellas, han hecho caer los precios, de modo que usted podría comprar una gran casa por menos dinero.

¿Necesita el efectivo para vivir?

La liquidez es vital en la jubilación. Russell Wild, consultor financiero de Allentown, Pennsylvania, y coautor de One Year to an Organized Financial Life (Un año para tener una vida financiera organizada), señala que “si uno tiene todo el dinero colocado en una casa, pues tiene todo el dinero colocado en una casa”. Si bien esta afirmación parece obvia, muchas personas se olvidan de que son pocas las inversiones tan difíciles de liquidar como los bienes raíces.

Si usted no puede vivir del Seguro Social, una pensión o de ahorros, finalmente podría verse forzado a vender su casa. Podría ser mejor hacerlo ahora, cuando todavía tiene tiempo para venderla bien, y no esperar hasta que se encuentre en apuros y tenga que vender de inmediato por cualquier precio que el mercado le ofrezca.

¿Está considerando todos los costos?

Usted podría pensar que alquilar es tirar dinero todos los meses, pero la verdad es que una casa no siempre es una buena inversión. “Las personas utilizan sus casas como alcancías”, pero una casa puede ser solo un gasto más, señala Jennifer Cray, socia de Investor’s Capital Management, de Menlo Park, California.

Un estudio realizado por la antigua Office of Federal Housing Enterprise Oversight (Oficina de supervisión de empresas hipotecarias federales) demostró que si usted hubiera comprado una casa en 1977 por $50.000, y su valor hubiera aumentado a $290.500 en el 2007, en realidad, usted hubiera perdido $103.000, si se considera el costo de los intereses de la hipoteca, los impuestos, el seguro, el mantenimiento y las reparaciones. De modo que, cuando haga números para decidir si alquilar o vender, asegúrese de incluir todos los costos. También podría calcular las posibles ganancias si hubiera invertido el valor de su casa en otra cosa.

¿Necesita la deducción de intereses de la hipoteca?

No hay una única respuesta, debido a que la situación impositiva de cada persona es diferente, según Cray. Sin embargo, asumiendo que está detallando sus deducciones, Cray sugiere que sea su categoría fiscal la que lo guíe.

Mire la línea 43 de su formulario 1040 de impuestos federales más reciente y verá cuál es su ingreso gravable. Luego, vea dónde cae esa cifra en las tablas de impuestos del IRS (Servicio de Impuestos Internos). Si usted entra en la categoría fiscal del 25% o más, Cray cree que, probablemente, le estén deduciendo de los pagos de su hipoteca lo suficiente como para inclinarse por achicarse a una casa más pequeña con una hipoteca, más que por alquilar.

Analice los resúmenes de su compañía hipotecaria para saber qué porcentaje de la cuota de su hipoteca es interés y qué porcentaje es capital. Si su hipoteca actual estará cancelada en 10 años o menos, probablemente la mayor parte de su pago no esté yendo al interés, de modo que no obtendrá una gran ventaja impositiva permaneciendo donde está.

¿Será penalizado por vender su casa?

Haga números para saber si obtendrá o no una ganancia de capital con la venta de su casa.

La fórmula básica: Comience con el precio de venta de la casa, más los gastos en los que incurrió cuando la compró, tales como los puntos de su hipoteca; luego, súmele el costo de todas las mejoras realizadas a través de los años (los baños nuevos, las alfombras nuevas, nuevas ventanas, etc.). Esa es su “base”. Después, considere el precio de venta esperado, réstele los costos de venta deducibles (la comisión del agente, los costos para arreglos, honorarios, etc.), y, por último, al resultado réstele la “base” para obtener su ganancia de capital. Las normas están explicadas en el sitio de internet del IRS.

Digamos, entonces, que usted compró su casa por $100.000, que a lo largo de los años le puso $50.000 y gastó otros $5.000 para arreglarla antes de venderla. Si prevé venderla por $500.000, y tiene que pagar $30.000 de honorarios a un agente inmobiliario, puede esperar una ganancia de capital de $315.000.

Si usted es soltero, puede excluir de gravamen $250.000 de esa cantidad. Si está casado o enviudó dentro de los dos años de la venta y no se ha vuelto a casar, puede excluir $500.000. Si su ganancia de capital es más de lo que puede excluir —lo que quiere decir que deberá pagar un impuesto sobre ese monto— podría resultar financieramente más sensato quedarse en la casa en la que está.

Por supuesto que, si su casa vale menos de lo que usted pagó por ella, podría tener sentido quedarse allí y esperar a que aumente su valor.

¿Cuál es su personalidad?

Alquilar puede, a veces, requerir un estómago fuerte. El dueño de la casa podría ser embargado, irse de la ciudad, vender la casa o aumentar el alquiler cuando llegue el momento de renovarlo. ¿Podrá convivir con ese tipo de riesgo?

Algunos estados tienen leyes y regulaciones con relación a los derechos de los inquilinos y las tasas de alquiler, así que analice las normas locales si está pensando en alquilar.

Claro que ser el dueño de una casa también tiene sus altibajos. A pesar de que las tasas hipotecarias congeladas no subirán, los impuestos inmobiliarios pueden variar año a año, y podría verse afectado por las fluctuaciones del valor de la propiedad en el mercado local.

¿Desea ocuparse del mantenimiento?

Si está pensando en permanecer donde está, probablemente haya mucho trabajo de mantenimiento que hacer en su casa. “Al igual que un auto, cuantas más millas tenga la casa, más serán las reparaciones que necesitará”, afirma Cray. Los arreglos cosméticos pueden posponerse indefinidamente, pero el mantenimiento básico que no se puede descuidar suele ser costoso: el techo, los daños causados por termitas o pudrición, las cañerías, la caldera. No se engañe a la hora de decidir si es una buena idea subirse a una escalera para limpiar las canaletas o hacer el pesado trabajo de jardinería.

Si alquila, todas esas tareas podrían ser hechas para usted por otra persona. Negocie con el dueño de la vivienda y asegúrese de que esa negociación se vea reflejada en su contrato de arrendamiento. Si decide achicarse, piense en una casa adosada, un condominio, una vivienda cooperativa o una urbanización para jubilados, donde todo ese tipo de tareas están cubiertas por una cuota de mantenimiento.

¿Qué desea usted de su hogar?

Algunas personas se sienten muy orgullosas de poseer una casa. Les gusta tener un jardín e imprimir su sello personal en el lugar con alguna pintura especial o empapelando las paredes, o con muebles empotrados, cosas que no se pueden hacer en una vivienda alquilada. Si posee una mascota, podría tener problemas para encontrar un alquiler que le permita tener a Fido.

Por otro lado, el alquiler le da la libertad de levantar sus cosas y visitar a sus hijos o nietos por algunos meses entre contratos y no tener que pagar una hipoteca por una casa en la que no esté viviendo, ni preocuparse por regar el césped. Otra ventaja de alquilar: si no le gustan los vecinos, puede mudarse cuando finalice el contrato.

Leslie Pepper es una escritora independiente establecida en Merrick, Nueva York.

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