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Propietarios morosos

Muchos han dejado de pagar sus hipotecas y permanecen en los hogares.

In English | La última vez que Rubén Martínez realizó un pago por la hipoteca sobre la modesta casa de Staten Island, en Nueva York, que comparte con su esposa, su hija y sus nietos, en el 2005, George W. Bush comenzaba su segundo período como presidente. Los boomers Charles y Jill Segal dejaron de pagar su préstamo hace casi cuatro años, y, sin embargo, siguen viviendo en su casa de cinco dormitorios en Palm Beach County, Florida.

Charles Light, un jubilado de Florida, todavía sigue aferrado a su casa de tres dormitorios en la pintoresca comunidad de Gulf Coast, en Cape Coral, así como también a su residencia de cinco dormitorios en la ciudad de Bartow. Han pasado casi dos años desde que realizara el último pago por las hipotecas que pesan sobre ambas propiedades.

Vea también: Opciones de hipotecas para jubilados.

Dado que el sistema de ejecuciones hipotecarias del país está prácticamente paralizado —después de una avalancha de préstamos sin cancelar y de los escándalos debido a ejecuciones autorizadas sin ser verificadas—, muchos propietarios morosos desafían a los prestamistas y permanecen en sus viviendas. En vez de empacar e irse, viven de gratis, algunas veces durante años. Han contratado abogados para que los representen, y muchos logran que sus causas se suspendan o que el proceso se demore aun más.

“Entran en un estado de olvido perpetuo en el que nada sucede o el caso avanza muy lentamente”, señala el abogado de Light, Mark Stopa.

Estas demoras extraordinarias obstaculizan las posibilidades de recuperación del mercado inmobilario, y empujan los problemas de este año al año que viene, sostiene Rich Sharga, vicepresidente sénior de RealtyTrac, firma que rastrea información sobre ejecuciones hipotecarias. Este estancamiento también ha impedido la presentación de miles de casos nuevos.

“El sistema está quebrado”, sentencia.

Con alrededor de 4 millones de préstamos actualmente con algún grado de morosidad, los prestamistas y abogados sostienen que, en todo el país, propietarios morosos viven en comunidades de todos los niveles socioeconómicos.

Muchas veces, los bancos no presionan para ir a la ejecución hipotecaria. Parecen no tener apuro por aumentar su abultada lista de viviendas recobradas, las que, en la actualidad, llegan a la cifra casi récord de 862.000 en todo el país.

Lo que también contribuye a este atasco es la minuciosa inspección de los reguladores, derivada de los rumores de que los bancos tomaron atajos y falsificaron documentos para apurar las ejecuciones hipotecarias. Hasta que estos casos no se resuelvan, los propietarios pueden permanecer legalmente en viviendas que, en épocas normales, hubieran perdido hace tiempo.

“En muchos casos, el papeleo administrativo [de los bancos] estaba tan desordenado que resulta difícil de imaginar”, afirma Peter Ticktin, abogado de Florida que representa a los Segal. “El retraso es enorme”.

Los estadounidenses abrigan sentimientos encontrados en relación con sus vecinos morosos. Algunos muestran comprensión hacia su situación financiera;  otros los ven como aprovechados que juegan con el sistema, un insulto para los millones de propietarios trabajadores que luchan para pagar sus hipotecas puntualmente. En Miami, a Francisco Permuy y otros residentes de un condominio enfrentan cuotas de la asociación de propietarios más altas para cubrir a los propietarios que no pagan, pero que siguen viviendo en el edificio. “Algunas personas están muy enojadas”, señala.

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El hecho de no pagar puede darles a los deudores en problemas una oportunidad de volver a adquirir solidez financiera. “Yo les aconsejo que aprovechen y ahorren $20.000, $30.000, $40.000 o más para irse a vivir a otro lado, o directamente para comprarse una casa”, afirma Stopa, cuya oficina se encuentra en Tampa. Stopa sostiene que, a pesar de los pedidos de los propietarios, muchos bancos nunca brindaron ninguna ayuda. Ahora, señala, “los propietarios hacen lo que más les conviene”.

Los aranceles impuestos por los bancos, los intereses y las multas que cubren el tiempo que una casa permanece impaga, continúan aumentando el capital de la hipoteca.

Los banqueros explican que el costo de vivir sin pagar a la larga resulta en tasas de interés más altas que recaen en quienes no tienen nada que ver con la morosidad. “Afectarán a todas las hipotecas, de modo que los futuros prestatarios pagarán más”, concluye Bob Davis, vicepresidente ejecutivo de la American Bankers Association (Asociación Estadounidense de Banqueros).

Los deudores morosos señalan que tienen pocas opciones. Citan la pérdida de empleo, el colapso de los precios de las propiedades y las hipotecas de alto riesgo que han experimentado un alza vertiginosa.

Martínez, de 58 años, sostiene que gustosamente aceptaría estar en el lugar de un propietario que trabaja y paga su hipoteca. “No me gusta como estoy viviendo. Me resulta vergonzoso”, afirma Martínez, que perdió su empleo hace seis años y se atrasó con la hipoteca. El banco le exigió un pago de $7.000. Él ofreció $3.500; el banco quería el importe total.

“¿Qué se suponía que hiciera? Si pudiera llegar a un acuerdo con mi prestamista, lo haría”, dice Martínez. “Las personas que sienten que esto es  injusto, tienen derecho a opinar de esa manera, pero deberían asegurarse de conocer los hechos antes de juzgar”.

Prestatarios como Martínez enfrentan serias consecuencias que podrían seguir por años. Los aranceles impuestos por los bancos, los intereses y las multas que cubren el tiempo que una casa permanece impaga, continúan aumentando el capital de la hipoteca. Además, una vez que se aprueba una ejecución hipotecaria, los bancos pueden presentar una demanda por el saldo, a menos que se haya negociado un acuerdo.

Mientras tanto, la calificación crediticia del prestatario se va a pique, lo que dificulta las posibilidades futuras de obtener financiamiento para una vivienda, un auto o cualquier otro artículo de valor.

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A comienzos de la crisis inmobiliaria, las ejecuciones hipotecarias atravesaban el sistema de manera relativamente rápida, tardando unos pocos meses desde el primer aviso de incumplimiento al desalojo. Actualmente, en algunos estados, el proceso puede tardar tres años o más.

En Nueva York, donde vive Martínez, a los bancos les toma un promedio de 858 días ejecutar una hipoteca. Según Herb Blecher, vicepresidente sénior de LPS Applied Analytics, que rastrea información sobre bienes raíces, a ese ritmo, los prestamistas necesitarían 84 años para deshacerse de su inventario. En Nueva Jersey, los propietarios pueden vivir sin pagar la hipoteca un promedio de 728 días mientras los bancos completan el proceso; en Florida, el lapso se extiende a 853 días.

Según la abogada Jacqueline McQuigg, en la castigada área de Las Vegas donde, este año, uno de cada 19 hogares recibió un aviso de ejecución hipotecaria, los prestamistas “comienzan los procesos de ejecución hipotecaria, pero no quieren terminarlos. Eso nunca habría sucedido años atrás”. Sin embargo, ella y otros abogados señalan que a los prestamistas les conviene tener a los propietarios ocupando las viviendas antes que arriesgarse a que las mismas sean afectadas por vándalos, moho y el abandono general que se ve cuando están desocupadas.

Los Segal, ambos en sus cincuenta años, no tienen previsto mudarse. No pueden vender y cancelar la hipoteca. Deben casi $519.000, pero la propiedad vale alrededor de $270.000. Su caso de ejecución hipotecaria está pendiente.

Light, de 80 años, enfrenta un dilema similar. Los $6.000 que pagaba por las hipotecas de ambas viviendas terminaron con sus ahorros. Sin embargo, no quiere vender ya que debe mucho más de lo que valen las propiedades. En marzo, ganó el caso de ejecución hipotecaria contra una de sus casas: se determinó que la documentación del prestamista no estaba en regla. El prestamista puede volver a pedir la ejecución hipotecaria, pero tendría que reiniciarse el proceso.

“En el año 2000, me jubilé en una buena posición y sentía que tenía suficientes bienes como para vivir holgadamente”, cuenta Light. “La crisis inmobiliaria me arruinó. Estoy decidido a permanecer en mi casa y mantenerla, antes que permitir que se deteriore como pasó con cientos de casas por aquí”.

“No estoy tranquilo en relación con este tema”, reconoce, “pero no tengo otro sitio donde ir”.

Carole Fleck es redactora principal de AARP Bulletin.

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