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Las hipotecas revertidas, ¿ayuda o riesgo?

Estos préstamos pueden ayudar a generar ingresos - pero también generar más gastos.

Cabeza de una palanca de cambios de un carro manual.

Ikon Images/Getty Images

A finales del año pasado, unas 58.000 hipotecas revertidas —alrededor de una de cada diez— estaban en mora.

In English | En un ingenioso anuncio televisivo, se ofrecen las hipotecas revertidas como una manera fácil para lograr tener una vida sin preocupaciones. Los actores Robert Wagner y Henry Winkler y hasta el exsenador Fred Thompson aseguran a los propietarios mayores que pueden "tener una mejor jubilación" con una hipoteca revertida.

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Pero los anuncios no muestran la angustia que estos complejos préstamos —que les permiten a los propietarios convertir parte del valor líquido de la vivienda en dinero en efectivo— provocan en una gran cantidad de personas. Muchos pidieron préstamos demasiado temprano y agotaron el valor líquido de la vivienda a comienzos de la jubilación, lo que los incapacitó para pagar los impuestos anuales sobre la propiedad y el seguro. Otros están en riesgo de perder sus viviendas debido a que los corredores hipotecarios omitieron revelar los términos de los préstamos.

“Muchos adultos mayores sufren financieramente porque la economía declinó. No pueden encontrar empleo, no han ahorrado lo suficiente para la jubilación y viven más —explica Gladys Gerson, abogada supervisora de Coast to Coast Legal Aid of South Florida, quien brinda asistencia jurídica a las personas de 60 años o más—. Se ven sorprendidos por gastos inesperados o sus facturas médicas se disparan, así que solicitan una hipoteca revertida y viven de esos fondos. Así es como se meten en problemas”.

A menudo, las hipotecas revertidas se consideran un préstamo de último recurso para los jubilados mayores que están preocupados porque sobrevivirán sus ahorros o quieren financiar un estilo de vida cómodo. Acuden a lo que con frecuencia es su activo más grande: el valor líquido de su vivienda incluso mientras continúan viviendo en ella.

Para reunir los requisitos, los prestatarios tienen que tener al menos 62 años, ser los propietarios exclusivos de la vivienda o tener un préstamo hipotecario tan pequeño que se podría pagar con los fondos. No hay requisitos de ingresos ni créditos, aunque los propietarios son responsables de pagar los impuestos anuales, el seguro de la propiedad y el mantenimiento. Ningún préstamo se debe cancelar hasta que los propietarios se muden o fallezcan, en cuyo caso el banco toma su parte y lo que sobre se destina a los herederos. Sin embargo, si el propietario no paga el seguro o los impuestos a la propiedad, la hipoteca revertida se considera en mora y la persona enfrenta una ejecución hipotecaria.

Éxitos y fracasos

Para muchos jubilados, como Robert Lee White, de 73 años, de Fort Lauderdale, Florida, una hipoteca revertida puede convertirse en un recurso vital. No podía darse el lujo de pagar su hipoteca refinanciada y estaba por perder su hogar tras 45 años. Entonces buscó ayuda en el equipo de asistencia jurídica de Gerson.

Gerson explica que su personal persuadió al prestamista de White para que hiciera una nueva hipoteca por unos $47,000 para cancelar la hipoteca existente, aunque el prestamista perdió dinero. "Se trata de negociar y negociar, con la esperanza de convencerlos de que no les va a ir mejor", expresa.

White dice estar muy agradecido. "Créanme, esto me cambió la vida".

No todos tienen tanta suerte. A finales del año pasado, unas 58,000 hipotecas revertidas —alrededor de una de cada diez— estaban en mora.

Hasta la Federal Housing Administration (FHA, Administración Federal de Vivienda), que asegura la mayoría de estas hipotecas, se ha visto afectada en unos $2,800 millones en pérdidas proyectadas por hipotecas revertidas en los próximos 30 años. Parte del déficit surge de las moras y parte, de las hipotecas "bajo el agua" (es decir, donde el saldo de la hipoteca excede el valor de la propiedad).

Quedarse sin dinero

El gran aumento de los préstamos problemáticos pone de relieve los desafíos económicos que enfrentan muchos jubilados.

En junio del 2012, en un informe al Congreso, la CFPB (Oficina de Protección Financiera del Consumidor) advirtió que los prestatarios estaban utilizando cada vez más las hipotecas revertidas a edades más tempranas para pagar deudas, incluso antes de jubilarse. También manifestó que las hipotecas revertidas "tienen el potencial de convertirse en una parte mucho más importante del panorama financiero en las próximas décadas", a medida que los trabajadores mayores se preparan para un futuro financiero inestable.

A pesar de que el asesoramiento financiero es obligatorio como parte del programa del HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano), la mayoría de los prestatarios en mora obtuvo fondos en un pago único, en lugar de en cuotas mensuales durante una cierta cantidad de años. Hicieron precisamente lo que los expertos desaconsejan: depender del préstamo para cubrir los gastos básicos, agotar el valor líquido y quedarse sin nada para los años restantes.

"Muchas personas pensaron que tenían suficiente dinero guardado, incluidos los fondos de una hipoteca revertida —expresa Sue Hunt, directora de asesoramiento en hipotecas revertidas de CredAbility, un servicio de asesoramiento crediticio sin fines de lucro con sede en Atlanta, Georgia—. Pero no contaron con que vivirían muchos años y se quedaron sin dinero".

Annette Richard, de 69 años, luchaba con desesperación por evitar ese trauma. Pagó más de $18,000 por su hipoteca revertida en el 2009. Usó los fondos para refaccionar su casa y complementar sus ingresos del Seguro Social, de $800 al mes. Poco después, sufrió varios problemas de salud que agotaron su cuenta bancaria y le imposibilitaron el pago del seguro y los impuestos a la propiedad.

Ahora tiene que poner en venta su casa en Fort Lauderdale y rogar que se venda antes de que el prestamista original presente una ejecución hipotecaria. Aun así, es de las pocas personas con suerte. Su propiedad vale más que el saldo de su hipoteca. "Pagué mis dudas, reparé mi hogar. Usé el dinero para seguir adelante", cuenta Richard.

Viuda y en la calle

Algunos cónyuges que enviudan también se encuentran en situaciones desesperadas después de solicitar hipotecas revertidas sin sopesar los riesgos. Linda McMahon, de 66 años, dice que su corredor la presionó para que sacara su nombre de la escritura y procesara la hipoteca revertida solo a nombre de su esposo, ya que ella tenía 58 años en aquel entonces y era muy joven para cumplir los requisitos. Además, el corredor le dijo que podía agregar su nombre más tarde.

Su marido murió a los 86 años, en el 2009, justo cuando ella iba a cumplir 62. Nunca pudo volver a agregar su nombre en la escritura. Lo que es peor, el corredor no le dijo que se la obligaría a abandonar la vivienda en un año si no pagaba el saldo del préstamo, de $196,000, el total del valor líquido que había pedido en préstamo, además de las comisiones y el interés. Después de dos años y medio de batallar con el prestamista, McMahon perdió su hogar en St. Croix Falls, Wisconsin.

"Era la casa de mis sueños —se lamenta—. Pensé que iba a vivir allí el resto de mi vida". Ahora McMahon vive en un apartamento pequeño que queda muy cerca. "Paso por mi casa todos los días".

Betty Cobb teme que sufrirá un destino similar. Como McMahon, ella y su esposo, Bernese, solicitaron una hipoteca revertida —únicamente a nombre de él— sobre su hogar de 33 años en La Florida sin que se les explicaran los riesgos. A los 80 años, Bernese se recupera de una operación.

"Si le sucediera algo, ¿qué pasará conmigo?" —se aflige Cobb—. Tengo 64 años y sufro una discapacidad. Si mi marido falleciera, yo no podría cancelar  la hipoteca revertida".

El HUD se pone firme

Algunos grupos están desafiando la legalidad del desalojo de cónyuges sobrevivientes si la casa no está pagada por completo un año después de la muerte del prestatario. AARP Foundation y el bufete de abogados Mehri & Skalet de Washington D. C. han entablado una demanda contra el HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.), que regula estos préstamos. La demanda del 2011 acusa a la agencia de no reconocer que la ley, en realidad, protege a los cónyuges sobrevivientes cuyo nombre no aparece en estas hipotecas.

Desde entonces, "decenas de personas" en situaciones similares han llamado, cuenta Jean Constantine-Davis, abogada superior de AARP Foundation.

El asunto está pendiente pero el HUD no ha cesado. Recientemente, la agencia implementó lineamientos que podrían dar lugar a una nueva ola de prestatarios en dificultades. El HUD ha instruido a los prestamistas y administradores de préstamos a que sean firmes con los prestatarios que no han cumplido con sus impuestos anuales de bienes raíces y el seguro de propiedad. El HUD afirma que a estos prestatarios no se les debería permitir permanecer en mora de manera indefinida.

Lo que se viene

Reforzar el programa de hipotecas revertidas no es una tarea fácil. Mientras el Gobierno federal enfrenta un déficit pronunciado y a medida que más prestatarios se encuentran en problemas con estos préstamos, el HUD está implementando reformas, una de las cuales podría hacer que las hipotecas revertidas resulten menos atractivas. En la mayoría de los casos, ya no se les permitirá a los prestatarios recibir pagos únicos por anticipado por el valor líquido total de la vivienda. En cambio, se los obligará a reservar una parte de esos fondos para uso futuro, como la cobertura del seguro y los impuestos a la propiedad en los años venideros.

La agencia también está considerando requerir que los posibles prestatarios se sometan a una evaluación financiera integral para intentar asegurarse de que el préstamo es adecuado para ellos.

La CFPB (Oficina de Protección Financiera del Consumidor), que ha intensificado su vigilancia de las prácticas engañosas de publicidad de las hipotecas revertidas, también está solicitando la opinión pública para ayudar a trazar las reglas y las políticas que se establecerán en el futuro. La agencia de vigilancia del consumidor dice que ha escuchado a las personas mayores decir que los anuncios hacen que las hipotecas revertidas parezcan fáciles y libres de riesgos.

Por su parte Sue Hunt, de CredAbility, acoge con beneplácito las normas más estrictas, ya que espera que las hipotecas revertidas cobren popularidad en los próximos años a medida que las personas viven más y buscan maneras de complementar sus ahorros, como la mujer de 102 años de edad que hace poco llamó a su oficina.

"Me dijo: 'Supongo que ni Dios ni el diablo me quieren, así que tendré que solicitar una hipoteca revertida' —recuerda Hunt—. Una hipoteca revertida puede ser una herramienta útil. Pero debe ser parte de un plan integral para la jubilación, no la reacción ante una crisis inminente".

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