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¿Cómo puede un jubilado acceder a una hipoteca?

Refinanciar cuando se tiene un ingreso fijo es un reto, pero el panorama está cambiando.

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In English | Hasta hace poco tiempo, los jubilados que viven con un ingreso fijo probablemente tenían más posibilidades de ganar el premio gordo de la lotería  que de resultar elegibles para una hipoteca.

Aun cuando los prestatarios tienen activos significativos, un ingreso del Seguro Social, pensiones e inversiones, siempre se consideran demasiado bajos como para cumplir con los estrictos requisitos actuales de elegibilidad para hipotecas.

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Actualmente, los jubilados tienen dificultades al solicitar hipotecas, incluso cuando tienen mucho dinero en el banco. — Foto: Laura Doss/Age Fotostock

Pero el escenario está cambiando. Ahora existen nuevas opciones para los jubilados que quieren mudarse a una vivienda más pequeña pero que aún necesitan una hipoteca, y para las personas que quieren envejecer en sus hogares con un préstamo refinanciado menor.

Fannie Mae y Freddie Mac, los gigantes de inversiones hipotecarias patrocinados por el Gobierno, anunciaron recientemente cambios en la política que permiten a los prestadores tener en cuenta los bienes de los jubilados.  Entonces, cuando los agentes de préstamos calculen la elegibilidad de los ingresos de los prestatarios, podrán incluir las cuentas personales de jubilación (IRA), los planes 401(k) y otros bienes para la jubilación como complemento de sus ingresos fijos.

"Esto podría abrirles la puerta a más prestatarios mayores que quieren una hipoteca convencional, amoldable," dice Brad German, vocero de Freddie Mac.

El jubilado Jim Eberle solo puede tener esperanza. Él ha pagado por completo ocho hipotecas a lo largo de su vida, pero el año pasado no pudo encontrar un prestador que quisiera refinanciar su hipoteca actual. A los 70 años, Eberle ha acumulado activos significativos con el correr de los años; suficientes, incluso, como para pagar por completo y de inmediato su vivienda familiar en los suburbios de Washington D.C.

Pero los prestadores no se fijaban en los ahorros para la jubilación para determinar si Eberle tenía la capacidad de pagar la hipoteca. Se centraban en los ingresos y en las calificaciones crediticias para evaluar el riesgo.

Los antecedentes crediticios de Eberle eran excelentes, pero su beneficio mensual de $2.400 del Seguro Social se consideró demasiado bajo como para ser elegible para la refinanciación de la hipoteca. "El banco dijo, esencialmente, que yo no tenía ingresos suficientes," afirmó. "Tenía inversiones significativas en el mercado de valores, pero eso no alcanzaba". Él no estaba dispuesto a usar su plan 401(k) ni a canjear sus inversiones para pagar su hipoteca.

Ahora está esperando noticias de otro prestador.

La mayoría de los bancos no quiere que los gastos de la vivienda —pagos de hipotecas, impuestos y seguros— representen más del 28 % al 32 % de los ingresos brutos del prestatario. Esto quizá no sea un problema para las parejas que trabajan. Pero es un problema para los jubilados cuyos ingresos fijos no cumplen con los requisitos de suscripción.

Sin embargo, estas nuevas reglas quizá marquen una diferencia si puedes encontrar un agente de préstamos dispuesto a hacer los trámites necesarios.  Jeff Lipes, expresidente de Connecticut Mortgage Bankers Association, dice que los nuevos cálculos para mejorar la elegibilidad de los jubilados son los siguientes: Digamos que un jubilado tiene $1 millón en una cuenta personal para la jubilación o en un plan 401(k) y quiere una hipoteca a 30 años a tasa fija. Los prestadores calculan el 70% de ese millón (el saldo se reduce en un 30% para justificar la volatilidad del mercado; no se asume ninguna tasa de devolución).  Ellos dividen esos $700,000 (que es el 70% de $1 millón) por el plazo del préstamo (por ejemplo, 360 pagos para una hipoteca de 30 años).

Fórmula importante para los jubilados

El uso de esta fórmula le proporciona al prestador $1.944 para incluir en los ingresos mensuales. Considera el ejemplo de Eberle. Esos $1.944 en activos se agregarán a su  beneficio mensual del Seguro Social de $2.400, casi duplicando sus ingresos y mejorando su capacidad para ser elegible a una hipoteca.  (A propósito, los prestatarios no están obligados a utilizar esos bienes para la jubilación).

Para los jubilados, "esto puede marcar una diferencia notoria al momento de determinar si resultan elegibles o no," dice Lipes.

Pero hay una advertencia: A pesar de que los cálculos pueden ayudar a los jubilados a acceder a una hipoteca o a una refinanciación, los expertos dicen que son muy pocos los agentes de préstamos que conocen la fórmula o que están dispuestos a usarla.

El columnista de noticias sobre bienes raíces Ken Harney escribió sobre estas nuevas directrices en mayo. Lo que sucedió después fue sorprendente. Una gran cantidad de jubilados se dirigió de inmediato a su banco para solicitar hipotecas, pero los banqueros los rechazaron porque no conocían las nuevas reglas. Harney dice que recibió cerca de 100 mensajes electrónicos de jubilados de todo el país que habían sido rechazados.

El trabajo con las solicitudes de los jubilados puede demandar más tiempo y esfuerzo, dice, y no todos los prestadores están dispuestos a hacer eso.

Para ahorrar tiempo mientras buscas una hipoteca o una refinanciación, dice Harney, pregunta si el prestador está al tanto y usa los procedimientos para la determinación de fondos para la jubilación de Fannie Mae o Freddie Mac. Si no los conoce, busca otro prestador que los conozca y los utilice.

Carole Fleck es redactora principal de AARP Bulletin.

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