Consejos útiles

5 formas de refinanciar su hogar sin dolor

Aún es tiempo para conseguir una buena tasa de refinanciación.

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In English | Las bajísimas tasas de interés han tentado a muchos propietarios a refinanciar sus hipotecas.

Pero con la expectativa de que la tasa fija de interés de las hipotecas a 30 años ascienda al 4.1 % para fines del 2013, se está acabando el tiempo para entrar en acción.

Vea también: Refinanciar su casa después de los 50 años.

El arte de refinanciar su casa

Si bien el refinanciar puede reducir sus pagos, también puede extender el plazo de pago y comerse sus ahorros. — Foto: Dan Saelinger

Aun cuando usted tenga un crédito excelente y una buena cantidad de efectivo en el banco, la aprobación no es cosa sencilla. Hoy, los bancos tienen pautas más estrictas en materia de préstamos.

Le eseñamos cómo evitar un atolladero burocrático y un mayor tiempo de espera para la aprobación de su préstamo.

1. Solucione su calificación crediticia

Nada puede frenar más una buena refinanciación que el hecho de no contar con una excelente calificación crediticia. “Los prestamistas buscan puntajes por encima de 720”, dice Joe Tishkoff, asesor de préstamos sénior de Skyline Home Loans, de Calabasas, California.

Por ley, usted tiene derecho a un informe de crédito gratis por año de cada una de las tres principales agencias habilitadas para confeccionar dichos informes: Experian, Trans-Union y Equifax. Analice su informe en busca de errores. Tal como puntualiza Tishkoff, pequeños saldos médicos que usted tal vez desconozca que no hayan sido cubiertos por su seguro de salud podrían hacer bajar su puntaje.

Con una llamada telefónica (tal vez a un agente de préstamos o banco hipotecario que estén en el circuito), las agencias de colección o cobros pueden borrar una mala nota. Las deudas contraídas con tarjetas de crédito también pueden afectar una refinanciación. Los prestamistas quieren ver saldos de tarjetas por debajo del 50 % de su límite de crédito. Una solución rápida: pídale a las compañías emisoras que le suban los límites de crédito. Pero no use ese crédito extra; está allí solo para mejorar su calificación.

2. Elija a su prestamista

Usted podrá tener una relación muy cordial con los cajeros, pero la sucursal local de su banco no es necesariamente el mejor sitio para refinanciar. Busque recomendaciones de amigos y agentes inmobiliarios, y compare las tasas ofrecidas por varias cooperativas de crédito (credit unions) y bancos hipotecarios. Pregunte por los plazos y asegúrese de que los agentes de préstamos sean competentes y receptivos. Los bancos hipotecarios, que prestan su propio capital, pueden ser lo tolerantes que no pueden ser los bancos tradicionales, sostiene Bruce Calabrese, presidente de Equitable Mortgage, una compañía de préstamos hipotecarios de Columbus, Ohio. “Si hacemos un mal préstamo, podemos rescatarlo”, explica. Todos los prestamistas están obligados por las mismas normas gubernamentales, pero también pueden fijar algunas de sus propias políticas de suscripción o colocación. Así, mientras un banco convencional podría insistir en que su deuda no puede exceder el 45 % de sus ingresos, otro prestamista podría permitirle tomar hasta un 50 % de dichos ingresos, dependiendo de su calificación crediticia y otros factores.

3. Prepare sus documentos

La mayoría de los prestamistas piden varios meses de resúmenes bancarios completos para hacer lo que se denomina una revisión de cuentas o auditoría contable. Analizan la entrada de fondos, que es el dinero que ingresa a su cuenta cada mes. Si tiene grandes depósitos sin un origen claro —ese cheque que le regaló su primo rico para su cumpleaños, por ejemplo— prepárese para explicar de dónde provino ese dinero. En lo que a impuestos respecta, también tendrá que tener sus declaraciones a mano. Fannie Mae, la empresa auspiciada por el Gobierno que ayuda a proveer hipotecas, exige que los prestatarios autónomos presenten dos años de declaraciones de impuestos; Freddie Mac, el hermano menor de Fannie, exige al menos un año.

4. Modifique sus plazos

Muchos jubilados arrastran hipotecas: casi uno de cada tres tenía alguna deuda hipotecaria en el 2010, según la Reserva Federal. Si bien el refinanciar puede reducir sus pagos, también puede extender el plazo de pago y comerse sus ahorros luego de jubilarse, así que calcule los plazos en consecuencia. “Usted quiere haber saldado su hipoteca para cuando se jubile”, sostiene Dale Robyn Siegel, de Circle Mortgage Group, de Harrison, Nueva York, autor de The New Rules for Mortgages (Las nuevas reglas para las hipotecas). Si pasa de una hipoteca a 30 años a otra a 15 o 20 años para poder jubilarse ‘libre de hipoteca’, asegúrese de que podrá afrontar los pagos más abultados. “Piense en el futuro, pero sin complicarse la vida en el presente”, concluye Siegel.

5. Reparta sus ahorros

Una caída del ingreso puede marginar la aprobación de un crédito. Si su entrada de fondos es baja, pero su base financiera es sólida, busque a un prestamista dispuesto a contemplar la situación desde una perspectiva más amplia, a largo plazo. Fannie Mae y Freddie Mac, por ejemplo, permiten que los funcionarios de préstamos “anualicen” los activos de los solicitantes, básicamente haciendo un cálculo conservador del ingreso que generarán los ahorros para la jubilación de la persona —como una IRA, 401(k) u otros instrumentos de ahorro— si se los ‘reparte’ a lo largo del plazo del préstamo. Pero no todos los suscriptores conocen esta técnica, porque en el pasado, un prestatario con una buena calificación crediticia no tenía que enfrentar los obstáculos que representa la aprobación del préstamo. Los tiempos han cambiado, y la anualización podría ser su pasaje al refinanciamiento. Dice Calabrese: “Si tiene activos, no tiene que quedar al margen de las buenas tasas”.

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